一、評估的前期工作

　　抵押貸款評估的前提是銀行已意向同意放貸，進入抵押程序。而有些委托方直接找評估公司評估，然后再與向銀行申請貸款，當銀行不同意貸款時，就出現(xiàn)不來取報告或出現(xiàn)備案退單的情況。因此，有必要在接受委托時，提醒委托方，能否實現(xiàn)貸款與評估公司無關，或在業(yè)務約定書中明確。

　　抵押貸款評估，委托方往往對評估結果有要求，有的委托方坦言，我付評估費就是要****萬結果的評估報告，這時就是考驗評估師的執(zhí)業(yè)道德和風險意識。應該婉言回絕委托方不合理的要求，與委托方進行充分的溝通，對評估相關事項達成共識，以免評估工作完成后“扯皮”、甚至收不到評估費。

　　按《資產評估操作規(guī)范》、《房地產估價規(guī)范》沒有預估這種做法。當委托方要求預估時，建議簽定委托書，收取評估費。因為，預估的結果要與正式出報告時的結果相近，這實際上完成了大量的評估工作；其二、有的委托方找?guī)讉�評估機構，誰預估值高就找誰評。有的評估機構或評估師為了接到業(yè)務，未履行一定的評估程序就主觀地給委托方一個滿意的預估值，當正式做報告時就出了問題。

　　二、評估的價值類型是市場價值

　　抵押貸款中的抵押物是處于準交易狀態(tài)，當?shù)盅浩跐M而無法還貸時，銀行有權依法處置抵押物。因此，抵押物評估結果應該是市場價值。《房地產抵押估價指導意見》（建設部、人行、銀監(jiān)會建住房（2006）8號）第四條規(guī)定：“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值”。但進入抵押的價值要扣除處置抵押物時所要發(fā)生的賣方稅費，即平常稱之為抵押價值。同時要考慮處置風險，做變現(xiàn)能力分析。有人說，貸款時要打折，要把抵押物價值評高；有人提出，要防范信貸風險，要把抵押物價值評低，這都是錯誤的，有悖于評估公平、公正的原則。

　　三、商品房評估

　　1、商品房抵押都采用市場比較法。但在實際應用中存在二個問題，一是實例不充足，難以選到三個可比實例；二是案例的交易價格與市場行情脫節(jié)，普遍低于實際成交價。在這種情況下，要求估價報告一定要取協(xié)會交易網(wǎng)上的案例會影響估價結果的正確性，我們也無法要求交易案例做到既全面又準確。因此，只要是實際成交的案例，不管它是從什么渠道取得的都可以用，但要在估價報告中闡明。而對于案例交易價，在與有確鑿依據(jù)的市場交易行情有明顯的差異時，應予剔除，應當選取符合市場行情的交易實例。

　　2、要規(guī)范比較案例的選取。比較案例決定著估價結果的準確性。筆者提出以下幾個問題與同行交流：

　　（1）比較案例應在同一供求圈內。通常做法選取同一地段等級案例，而實際上，同一地段等級價格差別大不足為奇，而作為比較案例互相之間價格應盡量接近，科學、合理的做法應該是選擇同一地段等級、同一供求圈內的交易案例。

　�。�2）交易案例不能集中在同一個住宅區(qū)。不論小區(qū)的建設規(guī)模有多大，許多價格影響因素是雷同的，其實際上只起到一個案例的作用，只有在估價對象和交易案例都在同一個小區(qū)時才可以。

　�。�3）比較案例交易日期要盡量接近估價時點，特別是在房地產市場價格變動較大時。兩年來，福州市住宅市場出現(xiàn)過高過快增長的房價，甚至有個別月份的漲幅名列全國前茅，評估不評論市場經濟，但要與估價時點的市場行情吻合。選用一年甚至一年以上的交易案例是對估價時點的褻瀆。

　�。�4）比較案例交易情況在案例庫中并沒有體現(xiàn)，在實踐中我們曾發(fā)現(xiàn)，怎么東把頭比中間樓口還便宜；二層比四層還貴等不合常理的現(xiàn)象。交易情況五花八門，有現(xiàn)房、期房之別；有一次性付款、分期付款、按揭之別；有關系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，這些估價人員無法知曉，又不允許對交易案例的價格進行改動，因此，應剔除偏離正常市場價格的交易案例。

　�。�5）比較案例的價值品位：市房地產估價協(xié)會今年五月份出臺了戶型指數(shù)，給出了戶型的價格差異，所以，比較案例住宅戶型要相同；商品房價值中分擔著一大塊土地的價值，因此，比較案例住宅小區(qū)的建筑密度及配套設施建設要盡量接近；建筑物層次（多層、小高層、高層）要對應；寫字樓的樓宇檔次（智能化程度）要一致等等。

　　（6）二次裝修不應列入比較案例中去比較。一是裝修品位、裝修檔次差異顯著；二是比較對象的裝修無法進行現(xiàn)場勘察；三是裝修價值不能與建筑物價值合并，不是同類項。二次裝修有普通裝修、中檔裝修、高級裝修之別，裝修品位、式樣因人而異；在處置抵押物時，二次裝修的價值也難以完全轉嫁給買方。因此，抵押評估時，二次裝修應單獨評估。比較案例在個別因素中的裝修指的是樓宇的“一次裝修”。

　�。�7）建筑物成新的比較不合適。目前的做法是把比較案例所在的樓盤成新與評估標的做比較，而且僅從建造時間上考慮。建筑物的新舊程度建設部有評估鑒定標準，是評估標的自身的新舊程度，沒有這樣的概念，這一單元房與那一單元房比是八成新。抵押物的房地產，是評估其作為二手房的市場價值，因此，其成新應單獨評估。

　　四、自建房評估

　　不論是單位還是個人自建房，抵押評估主要采用成本法。只有在其有明顯而穩(wěn)定的出租收益時，才能用收益法評估。

　　五、在建工程評估

　　1、采用假設開發(fā)法，即預估估價對象開發(fā)完成后所擁有的合理的市場價值并將其折為評估基準日的現(xiàn)值，扣除成本、稅費、正常利潤后評定評估對象所具有的價值。

　　2、采用成本法，即評估估價對象已完工（“形象進度”）部分的重置完全成本。

　　比較以上兩種方法，假設開發(fā)法需占有詳盡的工程造價資料，其估價選取的許多參數(shù)依賴于估價師的主觀判斷，工作量大且準確性差。而成本法評估，有人認為評估的是“成本”，而末體現(xiàn)其市場價值。實際上，只要在重置成本中合理地計算了投入的資金成本、開發(fā)投資利潤，兩種方法評估結果差異不會太大，具有可比性。

　　在建工程抵押估價報告要披露工程是否存在拖欠工程款的情況。《房地產抵押估價指導意見》第十七條規(guī)定：“在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額”。因此，在接受委托時就要委托方提供這方面的資料，并要對其真實性、可靠性負法律責任。

　　六、房改房、集資房、拆遷安置房評估

　　這婁房估價方法基本上與商品房相同，但是在缺少同樓房的可比實例時，而用商品房交易案例，要注意選擇在個別因素和區(qū)域因素上品位相稱的案例，否則20%修正幅度不足以修正，造成估價結果偏高。

　　七、變現(xiàn)能力分析

　　《房地產抵押估價指導意見》第二十四條件規(guī)定：“房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析》。目前，估價報告對變現(xiàn)能力十分粗淺，變現(xiàn)能力一般是用變現(xiàn)率表示。變現(xiàn)率的評定目前尚無規(guī)范性操作標準，評估要在充分定性分析影響變現(xiàn)率相關因素的基礎上，給出量值范圍，進行評估計算。影響變現(xiàn)率的因素可以歸納為：資產品質、價值特性、潛在市場和變現(xiàn)時間約束四大因素，其內涵和取值范圍如下表：

商品房變現(xiàn)率估值表