物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱租客、承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益。

　�。ㄒ唬�寫字樓

　　寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。

　　我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

　　1.甲級寫字樓

　　具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。

　　2.乙級寫字樓

　　具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　3.丙級寫字樓

　　物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。

　　寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　�。ǘ�）零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

　　1.區(qū)域購物中心

　　區(qū)域購物中心（ShoppingMall，有譯為“摩爾”）是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬平方米以上，有效商業(yè)服務半徑可達到200km，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高，行業(yè)多、店鋪多、功能多。區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。此外，還設置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光）的需求。

　　因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體。

　　2.市級購物中心

　　市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構、餐飲店、影劇院、汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

　　3.地區(qū)購物商場

　　地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10—30萬人，年營業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。

　　4.居住區(qū)商場

　　居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

　　5.鄰里服務性商店

　　這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，服務人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3000萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。

　　6.特色商店

　　特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。如專為旅游者提供購物服務的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口、年營業(yè)額等差異較大。

　　除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。

　�。ㄈ�）出租型別墅或公寓

　　1.別墅

　　別墅（Villa）是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。

　　中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅（House）與別墅（Villa）是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。

　　2.公寓

　　公寓（Apartment）是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅）和單間公寓（由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。

　�。ㄋ模┕�業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。

　　（五）酒店和休閑娛樂設施

　　酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務并列為其三大主營業(yè)務。雖然酒店和休閑娛樂設施同屬于一個大類，但在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現(xiàn)在：

　　1.服務對象不同。酒店的服務對象主要是商務和觀光客人，而旅游度假村的服務對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓人員或會議客人。

　　2.地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。

　　3.服務內(nèi)容不同。酒店的服務以住宿、餐飲和商務功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務服務。

　　4.建筑設計和裝潢風格不同。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都市風格相匹配，而旅游度假村的設計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。