湘建房[2008]283號(hào)

各市州建設(shè)局（建委、規(guī)劃建設(shè)局）、房地產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局：

　　2008年7月16日，省建設(shè)廳、省統(tǒng)計(jì)局、省國土資源廳、省發(fā)展和改革委員會(huì)、中國人民銀行長沙中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)湖南監(jiān)管局、國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)、長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局及部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在長沙召開聯(lián)席會(huì)議，分析2008年上半年房地產(chǎn)市場形勢。現(xiàn)將有關(guān)情況通報(bào)如下：

　　一、2008年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體情況

　　1-6月，湖南省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)增長放緩的態(tài)勢，市場供過于求，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，抑制了房價(jià)上漲。主要表現(xiàn)在：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放緩。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增速逐月小幅走高后回落。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資416.4億元，同比增長30.2%，投資總量占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的19.3%，居全國第13位、中部地區(qū)第3位。前5個(gè)月，投資增速低開高走，逐月小幅攀升，6月份投資增速出現(xiàn)今年以來的首次回落，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于全省固定資產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)，居全國第18位、中部地區(qū)第5位。長沙市完成投資218.9億元，同比增長23.5%，增速與去年同期基本持平，占全省投資總量的52.6%，益陽市、張家界市、衡陽市、永州市、懷化市、株洲市、岳陽市的增速高于全省平均水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放緩的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心不足，購地意愿降低，全省購置土地788.1公頃，同比減少36.7%，土地成交價(jià)款52.4億元，同比減少10.7%.

　　2、房地產(chǎn)貸款增長小幅放緩。隨著國家從緊貨幣政策的貫徹落實(shí)，全省各金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款增速高位回落。截止6月底，全省房地產(chǎn)貸款余額1025.1億元，占全省貸款余額的15.1%，同比增長29.9%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。全省新增房地產(chǎn)貸款89.6億元，占全省新增貸款的14.7%，同比少增42.1億元，占比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長有所加快，個(gè)人購房貸款和政策性住房貸款增長同步放緩。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額342.5億元，同比增長18.6%，提高2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款余額536.4億元，同比增長35.7%，下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；政策性住房貸款余額145.5億元，同比增長40%，下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　3、商品房供應(yīng)充裕。全省商品房施工面積7646.7萬平方米，同比增長34％，增幅下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅6177.8萬平方米，同比增長38.8%，增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房新開工面積2361.1萬平方米，同比增長34.3%，增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅1957.9萬平方米，同比增長41.8%，增幅提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積781.8萬平方米，同比增長25.2%，增幅提高5.1個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅633萬平方米，同比增長26.3%，增幅提高8個(gè)百分點(diǎn)。

　　4、商品房銷售面積增長明顯放緩，空置面積增加。全省商品房銷售面積1050.9萬平方米，同比增長8%，增幅下降38.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅956.1萬平方米，同比增長6.6%，下降45.2個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷售額256.2億元，同比增長20.7%，增幅下降48.2個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷售額216.9億元，同比增長19.6%，增幅下降74個(gè)百分點(diǎn)。全省商品住宅平均銷售價(jià)格2269元/平方米，同比上漲15.7%；長沙市主城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為3978元/平方米，同比上漲13.7%.全省商品房空置面積241.4萬平方米，同比增長31.7%，其中商品住宅空置面積141.9萬平方米。

　　5、保障性住房供應(yīng)顯著增加。全省累計(jì)到位廉租住房保障資金5.6億元，同比增長9.7倍，完成年度計(jì)劃的55.7%.累計(jì)建設(shè)籌集廉租住房面積80.9萬平方米，新增保障戶數(shù)27997戶，同比分別增長7倍、20.8倍，占年度計(jì)劃的80.9%、56%.全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資11.8億元，施工面積164.5萬平方米，竣工面積49.4萬平方米，同比分別增長71.3%、32.7%、22.6%，完成年度計(jì)劃的46.2%、70.1%、24.7%.

　　上半年，湖南省房地產(chǎn)市場處在動(dòng)蕩調(diào)整中，投機(jī)性住房需求得到抑制，投資性住房需求減少，住房消費(fèi)增長回落，房價(jià)漲幅趨緩。但是也存在一些突出的問題：一是消費(fèi)者持幣觀望氣氛濃厚，銷售不暢，長沙市商品房交易量連續(xù)5個(gè)月萎縮，這在近10年首次出現(xiàn)。二是部分開發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)鏈緊張，買地、報(bào)建項(xiàng)目減少。緊縮的信貸政策不僅直接影響開發(fā)企業(yè)融資，也對購房者的購房行為產(chǎn)生一定的影響，開發(fā)企業(yè)資金回籠受阻。在住房剛性需求持續(xù)增加的情況下，明后年有可能出現(xiàn)銷售突然放量、商品房供不應(yīng)求、房價(jià)大起大落的狀況。三是金融風(fēng)險(xiǎn)加大。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款壞賬及住房消費(fèi)貸款違約現(xiàn)象都有所增加，同時(shí)由于絕大多數(shù)貸款依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保投放，如果房價(jià)波動(dòng)較大，將導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

　　二、2008年下半年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

　　當(dāng)前，我省經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，居民儲(chǔ)蓄存款迅速增長，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步回落，全省大力推進(jìn)“兩型社會(huì)”建設(shè)。這些都將催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多，同時(shí)，我們也要看到房地產(chǎn)市場面臨的困難和問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策走向和2008年上半年我省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，預(yù)測下半年我省房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征：

　　1、房地產(chǎn)貸款增長繼續(xù)減緩。下半年國家仍將實(shí)行從緊的貨幣政策，控制信貸過快增長。開發(fā)企業(yè)融資難以改觀，房地產(chǎn)貸款增長速度將繼續(xù)減緩。

　　2、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府將加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點(diǎn)保障中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的土地供應(yīng)。同時(shí)，繼續(xù)加大閑置地清理力度，盤活存量，增加土地有效供給。

　　3、房地產(chǎn)市場供過于求。上半年，商品房新開工面積增幅高于銷售面積增幅26.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著下半年房地產(chǎn)市場將維持供大于求的格局，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。

　　4、住房價(jià)格上漲趨緩。當(dāng)前需求推動(dòng)住房價(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動(dòng)住房價(jià)格上漲的因素凸現(xiàn)。征地拆遷費(fèi)用增長較快，鋼材、水泥等建材價(jià)格普遍上漲，勞動(dòng)力成本快速增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品住宅價(jià)格下跌空間有限。

　　5、解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)性突破。隨著各級(jí)政府加大保障性住房的財(cái)政投入力度，全省廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將進(jìn)入全面提速階段。至年底，全省將完成新建（籌集）廉租住房100萬平方米，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，解決14萬戶城市低收入家庭住房困難。長沙市對住房保障政策進(jìn)行改革，經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施貨幣化補(bǔ)貼，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求。

　　6、二手房市場有望回暖。各地正在積極研究制定激活二手房市場的政策措施，增加住房有效需求，住房消費(fèi)有望升溫。近日，長沙市出臺(tái)有關(guān)政策，將二手房交易綜合稅暫由1.98%下調(diào)至1.1%，這一政策對于盤活市場存量房、激活房地產(chǎn)市場將起到積極作用。

湖南省建設(shè)廳
湖南省統(tǒng)計(jì)局
二OO八年八月四日