簡介：高水平規(guī)劃設(shè)計，是提高小區(qū)品位和受消費(fèi)者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都通過深入的市場調(diào)查，項目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后特色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式規(guī)劃設(shè)計，從多個方案中擇優(yōu)，從幾個方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃……

　　關(guān)鍵字：高品位 住宅小區(qū) 規(guī)劃設(shè)計

　　高水平規(guī)劃設(shè)計，是提高小區(qū)品位和受消費(fèi)者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都通過深入的市場調(diào)查，項目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后特色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式規(guī)劃設(shè)計，從多個方案中擇優(yōu)，從幾個方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃方案，都不可能是十全十美的，只有經(jīng)過這種真正下功夫的反復(fù)提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調(diào)查，準(zhǔn)確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計，是項目成功的最重要因素。

　　一、高品位住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計

　　高水平規(guī)劃設(shè)計，是提高小區(qū)品位和受消費(fèi)者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都通過深入的市場調(diào)查，項目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后特色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式規(guī)劃設(shè)計，從多個方案中擇優(yōu)，從幾個方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃方案，都不可能是十全十美的，只有經(jīng)過這種真正下功夫的反復(fù)提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調(diào)查，準(zhǔn)確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計，是項目成功的最重要因素。

　　在規(guī)劃指導(dǎo)思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發(fā)，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益結(jié)合起來，以營造最佳居住環(huán)境、最好居住條件為中心，使小區(qū)規(guī)劃達(dá)到企業(yè)目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會功能的要求，建造出最適合人居住的達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：

　　1、生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；

　　2、山水景觀優(yōu)美的住區(qū)；

　　3、功能質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)；

　　4、人居文化上乘的住區(qū)；

　　5、物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。

　　為建設(shè)這類高品位住區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)逐步做到：

　　1、住區(qū)空間布局合理化、科學(xué)化。

　　一是從“以人為本”出發(fā)，建筑與環(huán)境并重，現(xiàn)實與適當(dāng)超前結(jié)合。一般應(yīng)做到二三十年不落后，需要時可再改造、提高。住宅的套型和內(nèi)部功能應(yīng)從改革開放前經(jīng)濟(jì)水平較低時期主要解決“有房可住”的生存功能問題，向今后的實用型尤其是舒適型發(fā)展，發(fā)揮住宅及住區(qū)的發(fā)展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面積較小、房室較少之外，舒適型住宅應(yīng)是面積較大，房室較多，部分還可設(shè)書房、健身室等，使住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動、保�。┬枨�、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求、休閑需求。當(dāng)然，這一切都應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上可負(fù)擔(dān)的條件下取得。

　　二是住區(qū)的功能區(qū)應(yīng)布置得當(dāng)，有豐富的層次，布局結(jié)構(gòu)有特色。住區(qū)以居住為主體，但在教育醫(yī)療、文化娛樂、體育鍛煉、交通出行、園林綠化……等功能區(qū)也要環(huán)繞居住中心，根據(jù)人的需要，合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（密度）應(yīng)控制在30％以下；綠化用地一般應(yīng)超過35％，并盡可能擴(kuò)大，如有的優(yōu)秀住區(qū)已達(dá)到50％以上。綠地分布應(yīng)按集中與分散相結(jié)合，便于居民就近使用的原則�？茖W(xué)地布置中心公園、分區(qū)中小公園、組團(tuán)綠化、屋旁和路邊綠化。中心公園應(yīng)大小有度，除特大型住區(qū)外，住區(qū)內(nèi)一般不宜建大型公園，而應(yīng)著重搞好分區(qū)中小公園或主題公園和組團(tuán)綠化。公共服務(wù)設(shè)施尤其是體育鍛煉、老人休閑、兒童游戲活動場地，既要適當(dāng)靠近居住區(qū)域，方便居民使用，也要防止對住戶的干擾。

　　三是住宅群體的布置，應(yīng)提高院落功能，增大交往空間。合理的組團(tuán)圍合式——院落、群落式可以豐富建筑空間環(huán)境，優(yōu)化組團(tuán)園林設(shè)計，方便居民交往和休憩、鍛煉。也可以設(shè)計立體交往空間，在相鄰的住宅樓（尤其是高層）之間及樓頂設(shè)計幾個交往層。有的住區(qū)設(shè)計了三面連體住宅樓，在圍合空間的第二層設(shè)露天綠化、活動平臺（首層架空），也頗受居民歡迎。在山坡地段，為便于依山就勢建房，增加建筑群體的梯度層次，可以適當(dāng)設(shè)計一些排列式布置。但這種布局也應(yīng)注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列間的園林綠地和交往空間。

　　2、住區(qū)的建筑設(shè)計與環(huán)境的組合應(yīng)凸顯我國文化內(nèi)涵，表現(xiàn)豐富的、有個性有特色的主題。

　　住區(qū)應(yīng)根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風(fēng)格。市中心區(qū)、郊區(qū)、山區(qū)、河畔、風(fēng)景區(qū)……的住區(qū)規(guī)劃應(yīng)因地制宜、與大環(huán)境結(jié)合，善于發(fā)揮地段優(yōu)勢。能借景建住區(qū)則更為理想。城市遠(yuǎn)郊、近郊的小區(qū)，特別是主要為居民假日居住的小區(qū)（即所謂5＋2模式——5天工作日在城內(nèi)住，2天假日在郊區(qū)度假），應(yīng)提供更多的游樂、休閑設(shè)施和優(yōu)美景觀，讓居民在假日住得舒適，玩得歡心。

　　住區(qū)的個性、特色十分重要，即使是同一發(fā)展商開發(fā)的小區(qū)也應(yīng)表現(xiàn)不同的特色，不應(yīng)照搬、“克隆”。近年已有不少住區(qū)做好了個性、特色的文章，如有的以濃郁的文化氛圍為主題，有的以山水園林為主題，有的以生態(tài)環(huán)保為主題，有的以健康——體育為主題……都取得成功。不但住區(qū)要表現(xiàn)特色，住區(qū)內(nèi)住宅組團(tuán)（群落、院落）也應(yīng)盡可能有各具特色的住宅群體形態(tài)、標(biāo)志，尤其是大型住區(qū)。如深圳一個名為“四季花城”的小區(qū)，就按不同季節(jié)花卉布置院落，并以花命名。即使是主題不突出的住區(qū)，在園林設(shè)計、建筑造型、社區(qū)服務(wù)等方面也應(yīng)表現(xiàn)出不同的特色。各具特色、五彩繽紛的住區(qū)、住宅越多，必然是居住質(zhì)量越高、居住環(huán)境越好，城市景觀越美。

　　3、努力建設(shè)住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。

　　在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)……等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)（多種樹）和造氧功能。不讓小區(qū)有裸露泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來好得多。

　　生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽能，節(jié)約用水，垃圾進(jìn)行無害化處理。

　　4、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”。

　　“山水住區(qū)”不是簡單的住宅群加山、加水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用原有山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建人造山水，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，做到“常年葉綠，四季花開；開門見綠，推窗見景；雨不見泥，風(fēng)不起塵；空氣清新，賞心悅目”。同時使自然環(huán)境繼承、發(fā)揮中國文化傳統(tǒng)，做到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，洋為中用，設(shè)計出高品位、有藝術(shù)價值、觀賞性強(qiáng)的山水園林景觀和各類小區(qū)，表現(xiàn)高明的創(chuàng)造性，傳統(tǒng)的文化性，高尚的觀賞性，顯現(xiàn)濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。

　　順德碧桂園利用有山有河的優(yōu)勢，營造從大的山頂公園，到各個住宅組團(tuán)的中心花園（都有人造水景），到各棟建筑物的樓旁園林、路旁綠帶、住戶花園，多層次的、大面積的山水景觀，住宅布置在大花園中、小花園間，形成樓景交融的“畫卷”，戶戶見景的住區(qū)。

　　有的住區(qū)運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的造園手法，在無山無水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的“山溪”、“山丘”旁邊，使居民在鬧市“推窗見景”地享受到自然氣息和生態(tài)美景。

　　5、交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住的影響。

　　住區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護(hù)需要，減少對住的干擾，保證住的安寧為原則進(jìn)行布置，以達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

　　住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過住區(qū)時，在可能條件下可設(shè)計地下道路，以防止對住區(qū)的嚴(yán)重干擾。

　　小型住區(qū)應(yīng)避免機(jī)動車道進(jìn)入居住區(qū)域。有的住區(qū)建成“無車小區(qū)”，即把機(jī)動車道和停車場都設(shè)在地下，機(jī)動車從小區(qū)門口進(jìn)入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對住宅區(qū)域全無干擾，效果良好，居民滿意。

　　住區(qū)的停車位要數(shù)量合適、設(shè)置合理，有利于優(yōu)化環(huán)境、節(jié)約用地，減少對居民的干擾。隨著私人小汽車的不斷增加，原來有的住區(qū)按總住戶數(shù)的20％、30％設(shè)置停車位，已顯不足。有的檔次較高的住區(qū)已按總住戶數(shù)的百分之七八十，甚至100％設(shè)置停車位。多少合適？應(yīng)根據(jù)不同類型住區(qū)不同居住人群，按適當(dāng)超前原則確定。停車位的布置不能影響環(huán)境的美觀，要盡可能減少空氣污染、噪音干擾，而且應(yīng)節(jié)約用地。住區(qū)停車場以設(shè)在地下、半地下較為適宜，有以下幾種形式：

　�、侔氲叵峦＼噲雠c綠化組合——在同出地面的車場頂種植灌木、花卉、草坪，以至花架、花壇，一舉兩得。

　　②全地下車庫——其頂面的覆土應(yīng)綠化，并與周圍地面園林融為一體。

　�、奂芸掌脚_下停車庫——在數(shù)幢住宅圍合的空間設(shè)架空平臺，其下停車，其上為綠化、交往空間。但由于車庫靠近住宅，要設(shè)法防止對住戶的干擾。

　�、茉诰G化帶塔棚架停車——這應(yīng)盡量少用。但如果能做到停車地面仍有綠（用磚塊鋪地，地磚邊縫種草），棚頂有綠樹遮蔭，不靠近樓旁，噪音很少，則未嘗不可。

　　二、高品位住區(qū)的住宅建筑設(shè)計

　　高品位住區(qū)住宅建筑設(shè)計的基礎(chǔ)，是遵循國家和地方政府已經(jīng)頒發(fā)的特別是近年頒發(fā)的設(shè)計規(guī)范和有關(guān)文件。隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，生活水平的提高，時代風(fēng)尚的影響，住宅的設(shè)計要求也會發(fā)生變化。當(dāng)前，住宅正在從安置型向?qū)嵱眯�、舒適型發(fā)展。從實際調(diào)查看到，各個時期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住擁擠時期，住宅發(fā)展的重中之重是解決有房可住的問題，沒有特別重視提高住宅品位的問題。今天，雖然住房擁擠問題在城市仍存在，但它所占比重已比較小，不少城市已完成住房解困任務(wù)，并向新的住宅建設(shè)階段發(fā)展。因此，提高住宅品位，對當(dāng)前住宅建設(shè)具有普遍意義，但本文只著重論述實用型和舒適型住宅的品位問題。

　　1、增強(qiáng)住宅設(shè)計的創(chuàng)新觀念。

　　一是居住功能多元化。當(dāng)前，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個生存空間，同時也是發(fā)展空間、享受空間。住宅除了必須具備的基本生存條件之外，還要設(shè)計供住戶及其子女讀書學(xué)習(xí)、藝術(shù)培養(yǎng)、作畫寫書、健身鍛煉、文化娛樂……等空間以及能使住戶得到舒適享受、視覺享受、感覺享受的條件和設(shè)施。

　　二是住宅設(shè)計要有超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年齡、家庭成員的變化，或由于變換居住者，應(yīng)在必要時可對室內(nèi)布局、分隔靈活調(diào)整；也可以兩套合一套，三套變兩套。

　　三是居住空間設(shè)計多樣化。從平面空間設(shè)計向三維空間設(shè)計發(fā)展，根據(jù)市場需求，適當(dāng)設(shè)計復(fù)式、躍式、錯層以至躍復(fù)式合體、三層錯層式等住宅模式，使居住空間更活，適合不同消費(fèi)對象的愛好。

　　四是住宅設(shè)計的科技應(yīng)用集成化。新科技的發(fā)展、推廣應(yīng)用已由單一性逐步向集成化發(fā)展，住宅設(shè)計也應(yīng)適應(yīng)這趨勢。

　　五是住宅設(shè)計走向信息化。應(yīng)適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)浪潮的發(fā)展，多掌握技術(shù)信息，包括設(shè)計理論、市場信息、設(shè)計科技、政策導(dǎo)向，不斷更新知識，設(shè)計出具有創(chuàng)新價值的住宅。

　　六是住宅設(shè)計要求精品化。要摒棄那種照套圖紙的陳舊設(shè)計手法，通過深入的市場調(diào)查，對各類住宅設(shè)計進(jìn)行對比研究，多方面應(yīng)用科技成果，設(shè)計出價值更高的精品。

　　2、住宅設(shè)計要以市場為導(dǎo)向。

　　居住潮流、住宅市場常有變化。在改革開放前很多住宅單元不設(shè)計起居廳（尤其在北方城市），后來又流行“三大一小”設(shè)計（大廳、大廚、大衛(wèi)、小臥室），目前又在不少地方出現(xiàn)大臥室和特大起居廳（超過30平方米）的設(shè)計，出現(xiàn)大臥室和大衛(wèi)生間的設(shè)計。增大客廳面積有方便親屬聚會、朋友交往的需要，還可表現(xiàn)住宅主人的身份。增大臥室和衛(wèi)生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。

　　在套型面積方面，一些發(fā)達(dá)國家曾經(jīng)出現(xiàn)過套型越建越大的傾向，發(fā)展到每套150平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到100－120平方米（美國除外，因其住房面積特別大）。我國個別城市近年也出現(xiàn)過120平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現(xiàn)象。不少城市則仍是中小套型暢銷。

　　這一切都是市場需求的變化引起的住宅設(shè)計趨向。我國實行住房分配貨幣化后，購房主體是個人，不是集團(tuán)。購房者往往要經(jīng)過貨比幾家甚至幾十家，全家出動現(xiàn)場調(diào)查、商量，有的還要請教專家之后才下購房定金。他們對套型面積、房室布置、功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、立面造型、居住環(huán)境、配套設(shè)施等等，都是十分注重的。而在各個時段、各個城市、城市內(nèi)的不同區(qū)域，人們對住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場變化，設(shè)計師必須及時地、敏銳地掌握（最好能預(yù)測）它的變化，才能設(shè)計出符合市場需要的住宅。

　　3、住宅設(shè)計要講究文化性、藝術(shù)性

　　文化性、藝術(shù)性最能反映住宅和住區(qū)的品位。住宅的外觀和內(nèi)部設(shè)計都應(yīng)力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環(huán)境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內(nèi)涵、蒸蒸日上的時代精神。外地的、外國的住宅設(shè)計可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過汲取其精華，發(fā)揚(yáng)本身的長處，創(chuàng)出有地方特色和風(fēng)格的高雅作品。

　　建筑造型反映城市的文化，地區(qū)的風(fēng)貌，也是商品（房）的包裝。不少發(fā)展商都十分注重這一環(huán)節(jié)，到處請名師精心設(shè)計，對方案反復(fù)推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內(nèi)涵豐富，藝術(shù)性強(qiáng)的結(jié)晶。

　　4、住宅建筑應(yīng)力求造型完美、比例適當(dāng)、色彩協(xié)調(diào)，與環(huán)境配合相宜。

　　各地近年建成的優(yōu)秀小區(qū)都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說是建筑的時裝，城市的面容。有的住宅以現(xiàn)代、明朗、動感為主調(diào)，表現(xiàn)生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，墻體由米黃色噴涂向上過渡到頂部乳白色，輕快、簡潔。有的樓房采用白色為墻體主色調(diào)，與大面積的綠帶、樹林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色墻體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構(gòu)成悅目的景觀。有的住宅外墻采用暖色調(diào)，烘托暖融融的住家氛圍，并與圍合組合相呼應(yīng)，受到好評。有的住宅立面采用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑，建筑立面造型和色調(diào)采用可多式多樣，但應(yīng)根據(jù)特定的環(huán)境精心設(shè)計。應(yīng)注重協(xié)調(diào)性、和諧性、耐看性。立面要防止單調(diào)沉悶，盡量做到流暢大方，簡潔明朗，虛實有度，剛?cè)嵯酀?jì)，有節(jié)奏韻律感和時代特征，經(jīng)得起時間的考驗。

　　建筑立面不強(qiáng)求一致，有的顯現(xiàn)浪漫情調(diào)，給人新潮之感。有的以清雅色彩、質(zhì)樸形象，表現(xiàn)另一種風(fēng)格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現(xiàn)高貴。

　　5、建筑設(shè)計應(yīng)顯現(xiàn)人的中心地位，現(xiàn)代性和實用性。

　　住宅內(nèi)部平面布局要突出“以人為本”思想，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過去有的住宅在客廳布置了通往臥室、廚房、衛(wèi)生間的四五個門戶，干擾很大，很難住得舒適，更難體現(xiàn)居住的私密性。這種落后設(shè)計目前雖然已經(jīng)不多，但也不是已經(jīng)在所有住宅中都達(dá)到了功能布局科學(xué)、合理的要求。一些高品位優(yōu)秀住宅設(shè)計近年發(fā)展了設(shè)計理念，豐富了設(shè)計思想，取得成功，使住宅室內(nèi)布局顯現(xiàn)人的中心地位，更加實用、舒適。

　　住宅的動靜功能分區(qū)已得到較多的體現(xiàn)，把工人房、餐廳、廚房、公用衛(wèi)生間集中布置，與靜區(qū)臥室、書房、化妝間，以及半靜區(qū)客廳形成三個互相干擾相對較小的分區(qū)布局，顯得比較合理、適用。

　　主臥室的設(shè)計變化已從過去主要考慮用于睡眠，延伸到休息、核妝、看書……。主臥面積加大到12平方米以上，豪華型住宅超過20平方米；配舒適、多功能衛(wèi)生間、化妝間和主臥陽臺；與書房相連，便于工作、學(xué)習(xí)、電腦操作。

　　起居廳是家屬聚會、娛樂和會客之處，不宜采用狹長形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內(nèi)交通，防止出現(xiàn)交通面積過大、房門過多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受干擾、相對穩(wěn)定的空間。

　　住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構(gòu)成餐飲空間。有的設(shè)計開放式廚房，使餐飲空間更覺寬敞。

　　衛(wèi)生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)沐浴小空間）、化汝功能應(yīng)得到重視。但淋浴區(qū)與便溺區(qū)應(yīng)隔開。主衛(wèi)生間更宜適當(dāng)增大面積，有的還設(shè)按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲物空間也在不少住宅單元中有了位置。

　　陽臺在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，應(yīng)盡量發(fā)揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個功能（相鄰廚房的工作陽臺還有助廚工作功能），面積不要過小。有條件者，還可設(shè)計大面積陽臺、多個陽臺，以至面積比陽臺大得多的無頂蓋的露臺，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。

　　戶型設(shè)計、室內(nèi)布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗臺要降低，還可設(shè)計弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀一覽無遺。但窗戶加大后，夏天室內(nèi)溫度高，能源消耗也高。

　　隨著經(jīng)濟(jì)、科技的迅速發(fā)展，居住功能也日益增多。尤其是信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展后，在住宅內(nèi)辦公也會多起來。健身的需要也比過去大得多。因此，在住宅單元內(nèi)除了最基本的廳、房、廚、衛(wèi)等空間外，適當(dāng)設(shè)置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽臺、露臺、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳……，已成為住宅新的功能空間。當(dāng)然，這需要足夠的單元面積作基礎(chǔ)，一般實用型、中小型住宅單元難以辦得到。

　　6、住宅的層數(shù)構(gòu)成應(yīng)結(jié)合城市實際合理確定。

　　住宅層數(shù)的構(gòu)成應(yīng)從有利于提高土地利用率，豐富建筑空間，保證環(huán)境良好的原則出發(fā)，合理地科學(xué)地規(guī)劃。一般來說，小城市和鎮(zhèn)的住區(qū)應(yīng)以多層、低層住宅占絕大多數(shù)，適當(dāng)建一些中高層；大、中城內(nèi)住區(qū)應(yīng)是多層、低層、中高層住宅相結(jié)合，適當(dāng)建一些高層；特大城市郊區(qū)住宅小區(qū)應(yīng)以多層、中高層住宅為主，適當(dāng)建一些高層；特大城市中心區(qū)還可以適當(dāng)建一些超高層。別墅小區(qū)應(yīng)適當(dāng)控制。七層及七層以上的樓房均應(yīng)設(shè)置電梯。各類住宅區(qū)都應(yīng)將住宅空積率、建筑密度控制在符合規(guī)定，并保證能有良好居住環(huán)境、能有足夠的綠化面積、能相應(yīng)興建配套設(shè)施的原則上。絕不應(yīng)為了經(jīng)濟(jì)收益，犧牲環(huán)境，影響環(huán)境，盲目增加容積率和建筑密度。

　　三、高品位住宅小區(qū)的環(huán)境創(chuàng)優(yōu)

　　住宅是住區(qū)的主體，環(huán)境是住區(qū)的基礎(chǔ)。高品位住宅小區(qū)必須是居住環(huán)境好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)、景觀環(huán)境美的住宅，能夠表現(xiàn)它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性，能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。

　　住區(qū)環(huán)境對城市有巨大的、直接的影響。住區(qū)環(huán)境既有物質(zhì)方面——“硬環(huán)境”，也離不開精神方面——“軟環(huán)境”，兩者必須緊密結(jié)合。住區(qū)的“硬環(huán)境”主要包含能滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設(shè)施、文化設(shè)施、教育設(shè)施、體育娛樂設(shè)施、交通設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施……；住區(qū)的“軟”環(huán)境主要是社區(qū)精神文明建設(shè)及多層次的社區(qū)文化活動，創(chuàng)造高尚的文化氛圍，讓居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，適宜的健身體育鍛煉，豐富的藝術(shù)享受，以及優(yōu)美的景觀欣賞。

　　這里著重研究住區(qū)的綠化和景觀環(huán)境的優(yōu)化問題。

　　1、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新，各具特色。

　　不少高品位小區(qū)都在山水園林景觀上做文章，創(chuàng)出各具特色的景觀環(huán)境。廣州二沙島以綠、靜、美為主題，點、線、面相結(jié)合，突出江景，展現(xiàn)亞熱帶氣候特點和地方風(fēng)情。房前屋后布置園藝，多層次主體綠化，造成無處不綠的居住空間。建筑錯位布置，前低后高，增加觀賞江景戶數(shù)。麗江花園追求現(xiàn)代化人居與優(yōu)美自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，營造以大型人工湖為中心的中軸景區(qū)和多個組團(tuán)花園，形成優(yōu)美的園林式住區(qū)。祈福新村以“環(huán)境新村”、“詩意人居”的目標(biāo)營造居住空間和綠化景觀。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多個不同風(fēng)格、不同特色的主題公園、花園和農(nóng)莊，使住戶擁有十分豐富的休閑、觀賞、娛樂游玩空間和直接參與種養(yǎng)的場所（農(nóng)莊）。奧林匹克花園環(huán)繞健康的主題，設(shè)置泳池、運(yùn)動場所、健康中心、家門口運(yùn)動器械，以及健康步級、養(yǎng)生步徑、兒童歡樂步徑、青年動感步徑。翠湖山莊把中庭花園瀑布、樓間涌泉、架空首層綠化、屋旁綠地與園林景觀連成一體，建成覆蓋整個小區(qū)七八成面積（車道入地下）的“萬象翠園”。深圳華僑城以尊重自然、保護(hù)生態(tài)為指導(dǎo)思想，把原有山坡和綠化資源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成優(yōu)美的水景，住宅建在青山碧水、林木蔥蔥、處處有景的環(huán)境里，顯現(xiàn)回歸自然、保護(hù)生態(tài)的特色。廣州頤和山莊借用頤和園的意境，借助天然山水，建造山頂公園（占地8萬平方米），觀景頤天閣，昆明湖，故事畫廊，萬壽宮會所，湖濱亭臺樓閣。再以小溪流水、假山瀑布、噴泉山石等點綴，建成一個具有天然特色的生態(tài)型、環(huán)境型住區(qū)。

　　有創(chuàng)新、有特色才有生命力。無論是住區(qū)的建筑造型還是景觀空間布置都不能千篇一律，千人一面，不能“克隆”照搬，即使是同一發(fā)展商開發(fā)的小區(qū)也不宜個個雷同。

　　2、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應(yīng)有層次，豐富多采。

　　一是空間層次：從小的樓頂、樓旁綠化，路邊綠化，到組團(tuán)綠化、小花園，到中心花園、各類主題花園都應(yīng)做到層次分明，各有特色。除了特大型住區(qū)外，一般應(yīng)少建大公園，多建小花園、組團(tuán)花園，使居民就近享用綠化帶來的好處。

　　二是植物品種層次：草地、花卉、灌木、喬木，喜陽植物、喜陰植物，不同季季的植物，都應(yīng)合理布局。切忌跟風(fēng)，過多地、過大地營建大型草坪，大種棕櫚科植物。應(yīng)因地制宜，講究科學(xué)。草坪生態(tài)效益和造氧功能都比樹木低很多，而它的養(yǎng)護(hù)費(fèi)卻比樹木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮陰功能差，尤其是亞熱帶地區(qū)更不宜把大草坪作為主要綠化途徑。應(yīng)選擇適合本地生長的植物種類，多種園林當(dāng)家樹、鄉(xiāng)土樹。適當(dāng)選用一些外來的、能在本地生長良好的樹種來調(diào)劑也是可行的。

　　3、住區(qū)園林應(yīng)與方便人際交往相結(jié)合。

　　在住區(qū)環(huán)境建設(shè)中，應(yīng)注重營造人際交往空間，除文化娛樂場所外，組團(tuán)綠化空間是理想的方便的人際交往空間，應(yīng)作為住區(qū)園林建設(shè)的重點，把它建成既有觀賞景觀又有交往設(shè)施（亭臺、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的綠化空間。

　　城市人住在各自的單元住宅中，老死不相往來，樓上樓下互不相識。在住宅圍合組團(tuán)、庭院中營造優(yōu)美的環(huán)境空間，必然會吸引大量居民，尤其是老人、兒童到此休息、游玩，進(jìn)而互相交往談心，對克服“城市病”，尤其是減少老人的孤獨(dú)感是可以起到重要作用的，應(yīng)該提倡。

　　住宅樓首層架空也是增大人際交往和綠化空間的好辦法�？稍诩芸諏釉O(shè)置居民休息、健身，老人、兒童活動的設(shè)施，種植喜陰的矮科植物和花卉。

　　4、利用、改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合。

　　未經(jīng)開發(fā)改造的山嶺、荒林、湖水、山塘，往往難以達(dá)到理想的要求，合理的做法應(yīng)是：有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結(jié)合。例如對水面較寬的山塘通過種植、造島（必要時）、架橋、清污、凈化不體等辦法可以改造成景色宜人的優(yōu)美平湖，使住區(qū)具有難得的水景。相似的辦法也可以把原有的荒山、亂林改造成層次豐富優(yōu)美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建設(shè)房屋，讓樓外人看到層層瓊樓，為住區(qū)增色不少；樓內(nèi)居民由于樓房的高低差可更多地觀賞樓外景觀，比平地建樓更勝一籌。

　　人造景觀在住區(qū)甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、涌泉、假山、亭臺、拱橋、連廊……都可人造，但要求造有水平，不落俗。有個住區(qū)本來無河無湖，但投入1000多萬元資金開挖寬達(dá)30多萬平方米的人工湖，并對湖濱、湖中、小島等進(jìn)行綠化、美化，設(shè)置游樂、體育設(shè)施，住區(qū)環(huán)境大為改觀，湖濱住宅成了暢銷房。

　　5、發(fā)展立體綠化，營造空中景觀。

　　這是有效增大住區(qū)綠化面積，改善環(huán)境，美化住區(qū)的重要措施之一。立體綠化通常有陽臺的花卉、盆景，墻面的攀懸植物，天臺的花卉、藤類瓜果。還可以在高樓之間的連接橋和平臺，以及高樓中間的架空層營造空中花園。在房屋的一切可以利用的地方都綠化起來，其綠色效果必然更為顯著。

　　立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。一些住區(qū)地處城郊大道旁，更應(yīng)在住區(qū)邊緣種植一層或幾怪喬木、灌木，阻隔噪音和塵土。

　　6、住區(qū)綠化與體育活動場地結(jié)合。

　　根據(jù)住區(qū)居民對體育活動的需求，除建硬地運(yùn)動場外，還可興建一些草地運(yùn)動場，如微型高爾夫球場、草地滾球場。這種既增大綠化面積，又增加居民體育活動場所的做法是一舉兩得的，值得積極提倡。

　　7、住區(qū)園林應(yīng)力求美、靜、凈、潔。

　　住區(qū)各類景觀布置和小品、雕塑等，都應(yīng)由專家設(shè)計，使之具有高品位構(gòu)思和藝術(shù)水平。住區(qū)的景觀要美，環(huán)境要靜，噪音要小，水面要凈，空氣要潔。機(jī)動車輛的噪音、廢氣應(yīng)減少到最低限度。不論大、小水面都應(yīng)常年潔凈，防止變成污水塘、“龍須溝”。流水、瀑布、涌泉盡可能循環(huán)使用，并使其起到滌凈塵埃、凈化空氣的作用。提倡使用雙管分質(zhì)供水體系，直飲水供到住家，并同非飲用水分開供應(yīng)。

　　8、住宅綠化應(yīng)合理控制成本，減輕居民負(fù)擔(dān)。

　　住區(qū)應(yīng)對過大規(guī)模的、過高檔次的和過大成本的綠化項目，加以控制。要根據(jù)社會和居民的經(jīng)濟(jì)水平營造景觀環(huán)境和服務(wù)環(huán)境。設(shè)計過寬的草坪，種植名貴的樹種和百年老樹，建造過大的會所及超豪華的裝修，都會明顯增加商品房成本和物業(yè)管理費(fèi)開支，應(yīng)從減輕居民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)出發(fā)，合理設(shè)計景觀和設(shè)施。

　　9、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐。

　　一是住區(qū)各種園林景觀的設(shè)計，必須具有我國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵，顯現(xiàn)中國式的詩情畫意。

　　二是住區(qū)應(yīng)為居民組織各式多樣的文化、教育、體育、娛樂活動，使他們不但能觀賞、享受優(yōu)美園林景觀，而且能參與吟詩、作畫、歌唱、健身、表演、娛樂……，得到高尚的精神享受。

　　三是住宅環(huán)境的優(yōu)化，必須有高水平的物業(yè)管理相配合，在住區(qū)管理、服務(wù)中，在社區(qū)組織的各類文化活動中，培養(yǎng)、提高居民及其子女的道德情操和文化藝術(shù)素質(zhì)。

　　四、住宅小區(qū)的智能化建設(shè)與新科技應(yīng)用

　　高品位住宅小區(qū)應(yīng)積極應(yīng)用新科技，逐步實施智能化建設(shè)。

　　根據(jù)建設(shè)部1999年4月制定的《全國住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程建設(shè)大綱》對示范小區(qū)的要求，優(yōu)秀小區(qū)、高品位小區(qū)至少應(yīng)達(dá)到示范工程技術(shù)含量的普及型，進(jìn)而向先進(jìn)型、領(lǐng)先型發(fā)展。普及型的功能要求是：

　�、僭O(shè)立計算機(jī)自動化管理中心；

　�、谒�、電、氣、熱等自動計量、收費(fèi)；

　�、圩≌�小區(qū)封閉，實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理；

　�、茏≌�的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實行自動報警；

　　⑤住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；

　�、迣ψ≌�小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實行集中管理，對其運(yùn)行狀態(tài)實施遠(yuǎn)程監(jiān)控。

　　先進(jìn)型的功能要求除了要達(dá)到普及型全部功能外，還要做到：小區(qū)與城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)；住戶通過網(wǎng)絡(luò)終端實施醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動結(jié)算；住戶通過家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。

　　領(lǐng)先型除達(dá)到上述要求外還要求：小區(qū)開發(fā)建設(shè)應(yīng)用HI－CIMS技術(shù)，實施小區(qū)開發(fā)生命周期的現(xiàn)代信息集成系統(tǒng)，達(dá)到住宅小區(qū)建設(shè)提高質(zhì)量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)。增強(qiáng)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化力度，保障有效供應(yīng)，加速住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。

　　目前已有一些住宅小區(qū)達(dá)到或基本達(dá)到普及型或領(lǐng)先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村實施家庭智能化系統(tǒng)，以智能數(shù)據(jù)終端、紅外線探測器、緊急按扭、煤氣泄漏報警器、門磁、自動門鎖、智能水表、電表、煤氣表等組成全套住戶室內(nèi)防盜防搶系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表（三表）系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、煤氣泄漏探測系統(tǒng)、室內(nèi)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室外攝像監(jiān)控系統(tǒng)。而且為住戶預(yù)留以下智能化功能：室內(nèi)電器自動控制和防火系統(tǒng)、股票操作系統(tǒng)、視頻點播系統(tǒng)、電視門鈴系統(tǒng)、車輛出入口管理系統(tǒng)、路燈自動控制系統(tǒng)等。其中能確保居住安全的系統(tǒng)已經(jīng)做到：當(dāng)住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏、發(fā)生異常（如進(jìn)屋打劫）時，住宅里的聲光報警系統(tǒng)避動，信號即行傳輸?shù)街悄芄芾碇行�，在管理中心計算機(jī)監(jiān)控屏幕上的住戶地圖相應(yīng)部位出現(xiàn)聲光報警和顯示具體地點、住戶，并即行通知相應(yīng)人員趕赴現(xiàn)場解危、除險。

　　廣州保利花園小區(qū)在使用“四新”和推行智能化建設(shè)方面也取得顯著成績。他們以科技為先導(dǎo)，廣泛應(yīng)用建設(shè)部推廣的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，把建筑體系、部品體系中先進(jìn)的成套技術(shù)集成運(yùn)用，對傳統(tǒng)住宅建設(shè)技術(shù)進(jìn)行改造，實行資源的合理利用和優(yōu)化配置。這個小區(qū)采用的新技術(shù)、新材料主要有：異形框架柱、隱形梁、水泥珍珠巖塊（用于隔熱）、聚胺脂防水涂料、環(huán)保型赫利斯礦物涂料（用于外墻）、鍍膜鋁合金窗、暗管暗線、下水管走戶外、集中供熱水管、新型PVC（UPVC）及鋁塑復(fù)合管（上下水管）、節(jié)能便器、聲光控開關(guān)和節(jié)能燈具，廚衛(wèi)采用整體標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計裝修技術(shù)。該小區(qū)還按15年不落后的要求進(jìn)行智能化建設(shè)，采用國家三星級小區(qū)智能化綜合布線，以先進(jìn)的光纖、交換網(wǎng)絡(luò)平臺為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用Computer、Communication、Contnol、CRT四項技術(shù)，實現(xiàn)主干千兆、百兆到樓、十兆交換到戶。每戶安裝煤氣泄漏報警系統(tǒng)和家庭智能控制器。所有業(yè)主、住戶都配IC卡，用于通行、消費(fèi)、購物、停車、轉(zhuǎn)帳交費(fèi)。在小區(qū)四周及區(qū)內(nèi)交通道、中心綠地、社區(qū)中心、學(xué)校周圍都設(shè)紅外線探測器、探照燈、攝像監(jiān)視點、電子警察，做到小區(qū)無死角、無漏巡，確保安全。小區(qū)還設(shè)有“電子保姆”可幫住戶在回家前5分鐘打開空調(diào)，代買菜、訂餐，或呼叫社區(qū)服務(wù)人員上門服務(wù)（包括家務(wù)勞動），還可幫住戶安排播放VCD電影、名曲。

　　麗江花園于1999年在小區(qū)內(nèi)建立光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)信息平臺，計劃在2002年前完成整個小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化，使所有住宅和商鋪實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)功能，促進(jìn)住區(qū)生活的現(xiàn)代化。

　　東莞東泰花園中心區(qū)，于1999年9月被建設(shè)部列為“全國智能化住宅小區(qū)”，投資1500萬元實施住區(qū)安全保障、磁監(jiān)控報警、煤氣泄漏報警、家庭股票交易、三表自動計量、網(wǎng)上購物、急病救援、網(wǎng)絡(luò)選看節(jié)目、物業(yè)管理系統(tǒng)……等等。這個住區(qū)的智能化試點正在積極發(fā)展，已取得初步成果。

　　總的來說，住區(qū)智能化主要向三個系統(tǒng)發(fā)展，一是家庭智能控制系統(tǒng)。除上述一些小區(qū)已實施的項目之外，還有電話線被切斷與防破壞報警、系統(tǒng)報警自動強(qiáng)制占線、遙控護(hù)理與緊急呼救、家庭安全狀態(tài)與報警準(zhǔn)確性確認(rèn)、程序自動化功能、遠(yuǎn)程遙控功能、紅外線遙控調(diào)節(jié)功能、電源遠(yuǎn)程控制及調(diào)光功能、電子聲音郵件信箱、住戶信息管理、報修管理等等；二是住區(qū)綜合信息服務(wù)。主要有休閑娛樂信息、購物信息、日常資訊發(fā)布、生活時尚推介、用戶意見反饋、醫(yī)療衛(wèi)生常識、遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷、居民求助信息……；三是物業(yè)管理系統(tǒng)。主要有供電、公共區(qū)照明、給排水、電梯運(yùn)行、電視、停車庫等的監(jiān)控、管理，出入口及巡更控制，報修、收費(fèi)管理，社區(qū)服務(wù)等等。

　　在住區(qū)智能化發(fā)展中應(yīng)樹立“以人為本”的思想，按照適用性、可靠性、先進(jìn)性、可行性、標(biāo)準(zhǔn)化、可擴(kuò)充性的要求，從實際出發(fā)，按適當(dāng)超前原則謹(jǐn)慎選擇和確定智能項目。對技術(shù)的成熟程度、投資多少，運(yùn)行收費(fèi)等都應(yīng)認(rèn)真研究、測算，再作確定。一些運(yùn)行收費(fèi)較高、暫時與居民經(jīng)濟(jì)能力不適應(yīng)的項目，可預(yù)留選項，逐步發(fā)展。

　　在新技術(shù)推廣中，有些與居民健康直接關(guān)聯(lián)的項目如住區(qū)直飲水工程應(yīng)在住宅小區(qū)中積極推行。廣州奧林匹克花園2000年7月向小區(qū)全體住戶開通全天修管道直飲水。這項目是運(yùn)用膜分離技術(shù)和有關(guān)的先進(jìn)凈化工藝對原水進(jìn)行深道處理，保留部分人體所需礦物質(zhì)和微量元素，再通過新型衛(wèi)生管材和先進(jìn)配水方式輸送到各家各戶。供水采用循環(huán)系統(tǒng)，水在管網(wǎng)中不斷循環(huán)回流和處理，每循環(huán)一次消毒三次，以確保水質(zhì)新鮮、衛(wèi)生。該小區(qū)供應(yīng)的直飲水經(jīng)衛(wèi)生防疫站按國家的《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》和《瓶裝飲用純凈水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行檢驗，全部項目合格。這項工程也適合居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一次過的開通費(fèi)為每戶2000元，日常飲水每升0.3元，一個4口之家每月約需60元。奧林匹克花園小區(qū)全體住戶都接受了這項直飲水。這項技術(shù)適應(yīng)人們?nèi)找嫣岣叩纳�活用水�?biāo)準(zhǔn)的要求，又與廣東省政府要實施的分質(zhì)供水計劃接軌，值得在住宅小區(qū)尤其在高品位住區(qū)積極推行。

　　住區(qū)的生活用水宜采用分流制，除直飲水外，一般生活用水與綠化、沖廁等用水分流供應(yīng)。小區(qū)的生活污水和其他污水經(jīng)凈化后用于綠化和廁所沖洗，以節(jié)約水資源和減少對環(huán)境的污染。這些技術(shù)對提供住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量具有積極意義。