摘要：經(jīng)營(yíng)型物業(yè)模式是相對(duì)于純管理型物業(yè)模式而講的，就是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在物業(yè)管理的同時(shí)對(duì)物業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造效益，促使物業(yè)保值、增值，從而為開發(fā)商、業(yè)主、客戶提供全面的服務(wù)，本文結(jié)合實(shí)例對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)“五”管理模式進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

　　一、三個(gè)“五”管理模式

　　1.五類管理方式：全權(quán)委托管理、協(xié)助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經(jīng)營(yíng)。

　　2.五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)：前期籌備、企業(yè)診斷、顧問咨詢、員工培訓(xùn)、營(yíng)銷租售代理等。

　　3.五種專項(xiàng)服務(wù)：裝修裝飾設(shè)計(jì)施工監(jiān)理（裝修）、公共秩序維護(hù)（保安）、清潔衛(wèi)生（保潔）、景觀綠化養(yǎng)護(hù)（綠化）、公用部位和公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)（工程）等。

　　在具體工作中，視情況或依據(jù)客戶需求，上述三個(gè)“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。

　　二、五類管理方式簡(jiǎn)介

　　1.全權(quán)委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項(xiàng)目總經(jīng)理為首的工作團(tuán)隊(duì)，代表開發(fā)商（或業(yè)主）全面行使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對(duì)受托項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化管理，使其正常經(jīng)營(yíng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使物業(yè)保值增值。合同期限一般為1～5年。

　　2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署協(xié)助管理合同，委派執(zhí)行總經(jīng)理（或常務(wù)副總經(jīng)理）和有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人組成工作團(tuán)隊(duì)，協(xié)助開發(fā)商（或業(yè)主）執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式，使協(xié)助管理的項(xiàng)目按專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)工作，可獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。合同期限一般為1～3年。

　　3.顧問管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署顧問管理合同，根據(jù)項(xiàng)目的具體要求，委派專業(yè)顧問，就顧問項(xiàng)目特定的問題，如：物業(yè)項(xiàng)目硬件設(shè)施改造、裝修改造設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、服務(wù)規(guī)范、營(yíng)銷策劃等進(jìn)行顧問管理。合同期限一般1～3年。

　　4.投資參股管理。對(duì)于有一定投資價(jià)值的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目，借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能，通過產(chǎn)權(quán)獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)在建、籌建、已建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、位置、產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊(duì)伍實(shí)施管理。合同期限一般為10年以上。

　　5.特許經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)其使用自己的品牌開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)的協(xié)議定期派監(jiān)督員對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢查，以確保特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌質(zhì)量。此種模式應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般3年以上。

　　三、五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)

　　1.前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時(shí)期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求，委派專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員承擔(dān)項(xiàng)目的選址、確定設(shè)計(jì)概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設(shè)計(jì)論證、施工要求、設(shè)備配置、員工招聘、培訓(xùn)、銷售策劃、籌辦開業(yè)、入住收樓和擬訂經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)預(yù)算等責(zé)任。合同期限一般1～2年。

　　2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)客戶的需要對(duì)外承接企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理診斷服務(wù)，經(jīng)營(yíng)管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則，針對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中暴露出來的問題，進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的分析與研究，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和客戶滿意率調(diào)查，確定問題的性質(zhì)、原因和主次，幫助企業(yè)尋求解決問題的對(duì)策，提供詳細(xì)的診斷報(bào)告，以改進(jìn)企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。

　　3.顧問咨詢。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求與其簽署顧問咨詢合同，委派專業(yè)顧問或團(tuán)隊(duì)，就物業(yè)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)、管理等問題及其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃及建設(shè)方面的可行性報(bào)告；物業(yè)項(xiàng)目在工程技術(shù)設(shè)計(jì)、建筑及內(nèi)部裝修方面的咨詢和技術(shù)支持；物業(yè)項(xiàng)目開業(yè)、入住籌備指導(dǎo)；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（酒店、寫字樓、商業(yè)、會(huì)所和酒店式公寓等）的市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌推廣；企業(yè)人員招聘、培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面提供專業(yè)顧問咨詢和指導(dǎo)。合同期限一般1～3年。

　　4.員工培訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署培訓(xùn)協(xié)議，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，從管理層到員工層實(shí)施培訓(xùn)，分階段、分步驟、有針對(duì)性的提供全方位、多層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)使企業(yè)受訓(xùn)人員了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的基本知識(shí)，用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)水平，全面提升物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平和日常服務(wù)水準(zhǔn)，塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶需求而定。

　　5.營(yíng)銷租售代理。有銷售資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)自身或與合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟形成的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，在國(guó)內(nèi)和世界各地可為其它客戶提供市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預(yù)定、會(huì)所連鎖經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商業(yè)和公寓租售代理服務(wù)等。

　　四、五種專項(xiàng)服務(wù)

　　裝修裝飾設(shè)計(jì)施工監(jiān)理（裝修）、公共秩序維護(hù)（保安）、清潔衛(wèi)生（保潔）、園區(qū)景觀綠化養(yǎng)護(hù)（綠化）、公用部位公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)（工程）等。這五種專項(xiàng)服務(wù)有的需要具有相應(yīng)資質(zhì)，實(shí)踐中可根據(jù)客戶的需求選擇一種或多種專項(xiàng)服務(wù)，同時(shí)也可以與有關(guān)管理方式或?qū)�業(yè)服務(wù)方式一起同時(shí)提供給客戶，供其選擇，類似菜單模式。

　　五、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商（或業(yè)主）的合作中，基本采用的都是上述三個(gè)“五”的管理模式，既有選擇單一種類的，也有將五類管理方式、五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)中的部分種類交叉包容進(jìn)行的。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，筆者認(rèn)為一般情況下不宜采取承包性經(jīng)營(yíng)和附帶擔(dān)保性質(zhì)的管理方式，具體情況可另行協(xié)商。

　　2.合作企業(yè)（開發(fā)商或業(yè)主）應(yīng)具有獨(dú)立法人資格，擁有必要的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)資源，資信可靠，無巨額債務(wù)和不良資產(chǎn)。

　　3.物業(yè)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法。

　　4.物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在北京或其它省、市中心城市或著名旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、居住區(qū)，位置適中，交通便利，有一定的客源市場(chǎng)或潛在的消費(fèi)對(duì)象與群體。

　　5.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目要形成一定規(guī)模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數(shù)量應(yīng)每套不少于80間，要有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低達(dá)到國(guó)家星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)；寫字樓的建筑面積應(yīng)在1萬(wàn)平方米以上；商業(yè)項(xiàng)目建筑面積應(yīng)在1萬(wàn)平方米以上，且要處于繁華商圈或大型居住社區(qū)內(nèi)；會(huì)所項(xiàng)目建筑面積要在3千平方米以上，功能布局要合理；特許經(jīng)營(yíng)類物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。

　　6.企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系，認(rèn)同企業(yè)的文化、經(jīng)營(yíng)理念和管理標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。

　　六、遠(yuǎn)洋物業(yè)在三個(gè)“五”經(jīng)營(yíng)管理模式方面的一些探索

　　1.拓展專業(yè)服務(wù)，開拓房屋經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。遠(yuǎn)洋物業(yè)的前身是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在2000年取得物業(yè)管理資質(zhì)之后，充分利用逐漸擴(kuò)大的物業(yè)管理資源，建立了獨(dú)立于物業(yè)管理業(yè)務(wù)之外的房屋經(jīng)紀(jì)中心，通過與全球最大的不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的5年加盟合作，積累了市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)出一支專業(yè)隊(duì)伍。我們?cè)诟鱾�(gè)住宅小區(qū)內(nèi)均建立了遠(yuǎn)洋物業(yè)房屋經(jīng)紀(jì)中心，依托物業(yè)管理資源及專業(yè)的服務(wù)、依靠廣大客戶的信任，贏得了在管小區(qū)大部分房屋租賃的市場(chǎng)份額，并逐漸成為延伸物業(yè)服務(wù)，成為贏得客戶滿意的一條重要渠道。

　　2.找準(zhǔn)定位，實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理模式，創(chuàng)立社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)型會(huì)所。會(huì)所一般有四種：商務(wù)型會(huì)所、旅游休閑型會(huì)所、專業(yè)俱樂部、社區(qū)會(huì)所。遠(yuǎn)洋物業(yè)將所管小區(qū)的會(huì)所定位于社區(qū)服務(wù)經(jīng)營(yíng)開放型會(huì)所。會(huì)所經(jīng)營(yíng)首先是滿足小區(qū)廣大業(yè)主的需求，針對(duì)客戶群進(jìn)行定位，并倡導(dǎo)“酒店式”服務(wù)理念；其次是拓展經(jīng)營(yíng)渠道，引進(jìn)增加業(yè)主所需要的新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者、客戶與商戶的多贏；第三，狠抓內(nèi)部管理，成本領(lǐng)先，尤其是抓會(huì)所能源消耗這只“老虎”。任何事做好了都有可能創(chuàng)造奇跡。在北京絕大多數(shù)小區(qū)會(huì)所均虧損的情況下，遠(yuǎn)洋物業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)會(huì)所都實(shí)現(xiàn)了贏利，可以說創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　②王璞、林衛(wèi)民編著，《房地產(chǎn)管理咨詢實(shí)務(wù)》