招標(biāo)采購是現(xiàn)代社會通用的采購方式，由于其采購過程的公開透明、開放有效、公平公正，有利于降低采購成本，有利于建立公平競爭的采購市場，國際上四大采購規(guī)則，《聯(lián)合國采購示范法》、《WTO政府協(xié)議》、《歐盟采購指令》、《世界銀行采購指南》均主張或傾向于采用招標(biāo)采購方式。但是，由于招標(biāo)采購程序復(fù)雜、需要動用較多的資源及占用較長的時間，采購成本較高，一般只用于大型工程項目或大宗貨物和設(shè)備的采購。

通常的招標(biāo)是指招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，邀請潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，然后通過對各投標(biāo)人提出的價格、質(zhì)量、交貨期，及投標(biāo)人技術(shù)水平、財務(wù)狀況、社會信譽(yù)等因素進(jìn)行綜合比較，選定中標(biāo)者，并與其簽訂采購合同（承包合同）的過程。也有些招標(biāo)過程是由招標(biāo)人依據(jù)自己擬定的條件，有選擇地邀請投標(biāo)人參與投標(biāo)。

第一節(jié)項目采購招標(biāo)概述

一、招標(biāo)采購的分類及特點(diǎn)

根據(jù)招標(biāo)采購的范圍可將招標(biāo)采購方式統(tǒng)一規(guī)范為公開招標(biāo)采購，選擇性招標(biāo)采購和限制性招標(biāo)采購等三類。

(1)公開招標(biāo)采購：通過公開程序，邀請所有有興趣的供應(yīng)商參加投標(biāo)的采購方法。

(2)選擇性招標(biāo)采購：通過公開程序，邀請供應(yīng)商提供資格文件，只有通過資格審查的供應(yīng)商才能參加后續(xù)招標(biāo);或確定特定采購項目在一定期限內(nèi)的候選供應(yīng)商，作為后續(xù)招標(biāo)采購活動的邀請對象。

(3)限制性招標(biāo)采購:不通過預(yù)先刊登公告程序，直接邀請一家或兩家以上的供應(yīng)商參加投標(biāo)。

二、招標(biāo)采購的特點(diǎn)

1.公開性

公開性是指整個采購程序都在公開的情況下進(jìn)行。公開發(fā)布投標(biāo)邀請，公開開標(biāo)，公示招標(biāo)、投標(biāo)結(jié)果。

2.競爭性

招標(biāo)是一種引發(fā)競爭的采購程序。采購單位通過招標(biāo)程序，可以最大程度地吸引和擴(kuò)大投標(biāo)人的競爭，從而使招標(biāo)方有可能以更低的價格采購到所需的物品和得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，充分地獲得市場利益，有利于其經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。

3.公平性

所有感興趣的供應(yīng)商、承包商和服務(wù)提供者都可以進(jìn)行投標(biāo)，并且其地位一律平等，不允許歧視任何投標(biāo)商。

三、招標(biāo)運(yùn)作程序和方法

公開招標(biāo)的運(yùn)作程序并不因國別、區(qū)域和組織的不同而有特別的差異，一個完整的招標(biāo)采購應(yīng)由招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和合同授予等部分組成。

四、招標(biāo)文件

招標(biāo)文件不但是投標(biāo)和評標(biāo)的依據(jù)，還是構(gòu)成合同的重要組成部分。合同中買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)、合同價格都應(yīng)在招標(biāo)文件中做出明確規(guī)定，不容隨意更改，因此，招標(biāo)文件構(gòu)成了合同的基本框架。

采購招標(biāo)文件主要包括：投標(biāo)邀請書、投標(biāo)者須知、招標(biāo)資料表、通用合同條件、專用合同條件、貨物需求一覽表、技術(shù)規(guī)格和格式樣本等七個方面的內(nèi)容。

第二節(jié)項目規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)與投標(biāo)

房地產(chǎn)項目進(jìn)入實施階段的首要任務(wù)就是項目的規(guī)劃設(shè)計。為了提高設(shè)計質(zhì)量，降低設(shè)計成本，許多項目的規(guī)劃設(shè)計是以招標(biāo)方式委托承包的。

一、招標(biāo)承包范圍

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)承包范圍主要有三項內(nèi)容：即項目規(guī)劃、項目勘察、項目施工圖設(shè)計，投資者既可將三項內(nèi)容分別招標(biāo)委托給不同的承包者，也可一并招標(biāo)委托給一家承包者。通常的做法是在項目前期策劃階段，即通過招標(biāo)方式或競賽方式完成了項目的規(guī)劃，然后在實施階段再將項目的施工圖設(shè)計和勘察任務(wù)通過公開招標(biāo)發(fā)包給承包者。

二、設(shè)計招標(biāo)方式和招標(biāo)程序

設(shè)計招標(biāo)與施工招標(biāo)及貨物采購招標(biāo)的不同之處在于，首先，招標(biāo)文件提供的要求并不太具體，往往就是策劃者提出的某些設(shè)想，以及項目地塊規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，由投標(biāo)者提供方案和計劃；另外，決標(biāo)的依據(jù)往往不是項目承包的報價，而是方案和計劃的優(yōu)劣。房地產(chǎn)項目設(shè)計招標(biāo)通常也有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。對專業(yè)性較強(qiáng)的項目(如圖林設(shè)計，一些高檔、大型樓宇的室內(nèi)設(shè)計等），通常采用邀請招標(biāo)的方式。某些特殊項目或小型項目，也有采用議標(biāo)方式進(jìn)行的。

公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的招標(biāo)程序分別如圖2、圖3所示。

三、設(shè)計招標(biāo)文件

招標(biāo)文件是指導(dǎo)設(shè)計單位(投標(biāo)人)進(jìn)行投標(biāo)文件編制的依據(jù)。招標(biāo)文件一經(jīng)發(fā)出，招標(biāo)單位不得擅自修改。若確需修改，應(yīng)以補(bǔ)充文件的形式發(fā)布。

1.招標(biāo)文件的主要內(nèi)容

為了使投標(biāo)人能夠正確地進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)文件應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：

(1)投標(biāo)須知；

(2)經(jīng)過批準(zhǔn)的可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書及有關(guān)行政文件的復(fù)制件；

(3)項目說明書:包括對工程內(nèi)容、工程項目的建設(shè)投資限額、設(shè)計范圍和深度、圖紙內(nèi)容、張數(shù)和圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計進(jìn)度等要求；

申請批準(zhǔn)招標(biāo)

圖2公開招標(biāo)程序圖

(4)合同的主要條件；

(5)設(shè)計資料的供應(yīng)內(nèi)容、方式和時間，設(shè)計文件的審查方式；

(6)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和對招標(biāo)文件說明的時間和地點(diǎn)；

(7)投標(biāo)截止日期。

2.設(shè)計大綱的編制

在招標(biāo)文件中，最重要的文件是對項目的設(shè)計提出明確要求的文件，一般稱之為設(shè)計要求或設(shè)計大綱。設(shè)計大綱通常由咨詢機(jī)構(gòu)或監(jiān)理單位從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面考慮后具體編寫，作為設(shè)計招標(biāo)的指導(dǎo)性文件，文件內(nèi)容大致包括以下幾個方面：

(1)設(shè)計文件編制的依據(jù)；

(2)國家有關(guān)行政主管部門對規(guī)劃方面的要求；

(3)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

(4)平面布局要求；

(5)結(jié)構(gòu)形式要求；

(6)結(jié)構(gòu)設(shè)計要求；

(7)主要設(shè)備安裝尺寸要求；

(8)特殊工程需求；

(9)主要材料要求；

(10)其他要求。

設(shè)計大綱須經(jīng)過業(yè)主批準(zhǔn)，如果不滿足要求，還需重新核查設(shè)計原則，修改設(shè)計要求文件。設(shè)計要求文件編寫應(yīng)盡可能具體和詳實。

房地產(chǎn)項目一般通過前期策劃和項目的可行性研究確定了項目的投資限額，設(shè)計工作必須在限額投資條件下進(jìn)行。為了既要保證項目所需的功能要求和質(zhì)量，又要有效控制投資，勢必對項目的使用功能、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及某些主要設(shè)計參數(shù)規(guī)定得比較具體和詳細(xì)。

四、投標(biāo)資格審查與設(shè)計投標(biāo)

1,投標(biāo)資格審查

公開招標(biāo)時，要預(yù)先對投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查，即通常所說的資格預(yù)審，以便淘汰不

合格的投標(biāo)人。只有通過了資格預(yù)審的投標(biāo)人，才可以購買招標(biāo)文件，參與設(shè)計投標(biāo)競爭。如為邀請招標(biāo)，由于招標(biāo)單位已對邀請單位的資質(zhì)條件有所了解，可不進(jìn)行資格預(yù)審，但要在評標(biāo)時進(jìn)行資格后審，將其資質(zhì)、信譽(yù)、能力作為評標(biāo)考慮的因素之一。資格預(yù)審與資格后審的內(nèi)容基本相同，主要包括以下幾方面。

(1)資格審查

資格審查是指對申請投標(biāo)單位所持有的勘察和設(shè)計資質(zhì)等級是否與擬建項目設(shè)計要求的級別相一致的審查，不允許無資格證書單位或低資格證書單位單位越級承接工程設(shè)計任務(wù)。審查的內(nèi)容包括資質(zhì)證書的種類、證書的級別、證書允許承接設(shè)計工作的范圍三個方面。

1)證書的種類：國家和地方對工程勘察設(shè)計資格頒發(fā)的證書分為“工程勘察證書”和“工程設(shè)計證書”兩種。如果勘察任務(wù)合并在設(shè)計招標(biāo)中，投標(biāo)申請人除擁有工程設(shè)計證書外，還需有工程勘察證書，缺一不可。但允許僅有工程設(shè)計證書的單位以分包的方式在總承包后將勘察任務(wù)分包給其他有工程勘察證書的單位實施。但在資格預(yù)審時，也應(yīng)提交分包勘察工作單位的“工程勘察證書”。

2)證書的級別：我國工程勘察和工程設(shè)計資格各分為甲、乙、丙、丁四級，各級證書的適用范圍如下：

A.甲級證書：可以在全國范圍內(nèi)承擔(dān)證書規(guī)定行業(yè)大、中、小型工程建設(shè)項目的工程勘察或工程設(shè)計任務(wù)。

B.乙級證書:可以在本省、市范圍內(nèi)承擔(dān)證書規(guī)定行業(yè)中、小型工程建設(shè)項目的工程勘察或工程設(shè)計任務(wù)。需要跨省、市承擔(dān)任務(wù)時，需經(jīng)項目所在地省、市勘察設(shè)計主管部門批準(zhǔn)。

C.丙級證書：可以在本省、市范圍內(nèi)承擔(dān)證書規(guī)定的行業(yè)小型工程建設(shè)項目的工程勘察或工程設(shè)計任務(wù)。需要跨省、市承擔(dān)任務(wù)時，應(yīng)當(dāng)持項目主管部門出具的證明，經(jīng)項目所在地的省、市勘察設(shè)計主管部門批準(zhǔn)。

D.丁級證書：只能在單位所在地的市或縣范圍內(nèi)承擔(dān)證書規(guī)定行業(yè)小型工程建設(shè)項目及零星工程建設(shè)項目的工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)。

3)證書規(guī)定允許承接任務(wù)的范圍：工程設(shè)計資格按歸口部門分為電力行業(yè)、輕工行業(yè)、建筑工程等28類行業(yè)；工程勘察資格又分為地質(zhì)勘察、巖土工程、水文地質(zhì)勘察和工程測量4個專業(yè)。

申請投標(biāo)單位所持證書在以上三個方面任何一個方面任何一項不合格者，都應(yīng)被淘汰。

(2)能力審查

能力審查包括對設(shè)計人員的技術(shù)力量和主要技術(shù)設(shè)備兩方面的審查。人員的技術(shù)力量主要考慮設(shè)計主要負(fù)責(zé)人的資質(zhì)能力和各專業(yè)設(shè)計人員的專業(yè)履蓋面、人員數(shù)量、各級職稱人員所占比例等是否能滿足完成工程設(shè)計任務(wù)的需要。技術(shù)設(shè)備能力主要審查測量、制圖、鉆探設(shè)備的器材種類、數(shù)量、目前的使用情況等，能否適應(yīng)開展勘察設(shè)計工作的需要。

(3)經(jīng)驗審查

審查該設(shè)計單位最近幾年所完成的工程設(shè)計項目，包括項目名稱、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、質(zhì)量評定等級、設(shè)計工程等內(nèi)容。偏重于考慮已完成過的設(shè)計與招標(biāo)工程在規(guī)模、性質(zhì)、形式上是否相適應(yīng)，即可以要求投標(biāo)申請單位報送有關(guān)資料，作為資格預(yù)審的內(nèi)容。資格預(yù)審合格的申請單位可以參加設(shè)計投標(biāo)競爭；對不合格者，招標(biāo)單位也應(yīng)及時發(fā)出通知。

2.設(shè)計投標(biāo)

設(shè)計單位應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)書，并在規(guī)定時間內(nèi)遞送投標(biāo)書。設(shè)計投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容。

(1)方案設(shè)計綜合說明書。

(2)方案設(shè)計內(nèi)容及圖紙。

(3)建設(shè)工期。

(4)主要的施工技術(shù)要求和施工組織方案。

(5)工程投資估算和經(jīng)濟(jì)分析。

(6)設(shè)計進(jìn)度。

(7)設(shè)計承包報價。

必要時還可提供設(shè)計的模型或沙盤。

五、設(shè)計評標(biāo)與定標(biāo)

評標(biāo)、定標(biāo)階段的任務(wù)是優(yōu)選出中標(biāo)單位并與其簽訂合同，因此該階段也被稱為決標(biāo)成交階段。評標(biāo)由招標(biāo)單位邀請有關(guān)部門的代表和專家組成評標(biāo)小組或評標(biāo)委員會來進(jìn)行，通過對各標(biāo)書的評審寫出綜合評標(biāo)報告，并推選出第一、二、三名候選的中標(biāo)單位。業(yè)主根據(jù)評標(biāo)報告，可分別與候選中標(biāo)人進(jìn)行會談，就評標(biāo)時發(fā)現(xiàn)的問題探討改正或補(bǔ)充原投標(biāo)方案可能性，或?qū)⑵渌�投�?biāo)人的某些設(shè)計特點(diǎn)融于該設(shè)計方案之中的可能性等有關(guān)事項進(jìn)行探討協(xié)商，最終選定中標(biāo)單位。但為了保護(hù)非中標(biāo)單位的權(quán)益，如果使用非中標(biāo)單位的技術(shù)成果，需首先征得其同意后實行有償轉(zhuǎn)讓。

評標(biāo)時雖然需要評審的內(nèi)容很多，但主要應(yīng)考慮以下幾個方面內(nèi)容。

1.設(shè)計方案的優(yōu)劣

(1)設(shè)計的指導(dǎo)思想是否正確，是否符合規(guī)劃要點(diǎn)；

(2)設(shè)計方案的先進(jìn)性，是否反映了國內(nèi)外同類建設(shè)項目的先進(jìn)水平；

(3)總體布置的合理性，土地的利用系數(shù)是否合理；

(4)是否反映了項目策劃思想；

(5)設(shè)備選型的適用性、經(jīng)濟(jì)性；

(6)主要建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)是否合理，造型是否美觀大方，與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)；

(7)環(huán)境的舒適性，布局的合理性；

(8)其他有關(guān)問題。

2.投入產(chǎn)出和經(jīng)濟(jì)效益

(1)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否合理；

(2)投資估算是否超過投資限額；

(3)先進(jìn)的工藝、材料、設(shè)備可能帶來的投資效益。

3.設(shè)計進(jìn)度

根據(jù)投標(biāo)書內(nèi)的實施方案計劃，看是否能滿足招標(biāo)單位對項目設(shè)計進(jìn)度的要求。尤其是某些大型復(fù)雜工程項目，業(yè)主為了縮短工程項目的建設(shè)周期，往往初步設(shè)計完成后就進(jìn)行施工招標(biāo)，在施工階段陸續(xù)提供施工圖。此時則要重點(diǎn)考察設(shè)計的進(jìn)度是否能夠滿足業(yè)主實施工程項目的總體進(jìn)度計劃，不應(yīng)妨礙或延誤施工的進(jìn)度和要求。

4.設(shè)計資歷和社會信譽(yù)

沒有進(jìn)行資格預(yù)審程序的邀請招標(biāo)，在評標(biāo)時對設(shè)計單位的資歷和社會信譽(yù)還要進(jìn)行評審，作為對各申請投標(biāo)單位的評選內(nèi)容之一。

第三節(jié) 項目施工的招標(biāo)與投標(biāo)

房地產(chǎn)項目的施工招標(biāo)是在項目設(shè)計完成之后，選擇項目施工承包商時進(jìn)行的，其招標(biāo)程序與項目設(shè)計招標(biāo)程序（圖3-2)大致相同，大體上劃分為招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)、評標(biāo)與決標(biāo)三大階段。只是每一階段的具體工作內(nèi)容有些差異而已。

一、項目施工招標(biāo)有關(guān)文件的編制

房地產(chǎn)項目施工的招標(biāo)有關(guān)文件是指招標(biāo)活動過程中有關(guān)的文件。主要有招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、協(xié)議書及評標(biāo)方法等。

1.招標(biāo)廣告

招標(biāo)廣告一般應(yīng)包括如下內(nèi)容。

(1)業(yè)主及招標(biāo)單位名稱；

(2)項目的投資額及資金來源；

(3)項目概況，包括地理位置、工程規(guī)模、范圍、內(nèi)容、位置、工期、技術(shù)要求等簡要說明；

(4)購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)、時間和價格等有關(guān)事項。

2.資格預(yù)審文件

資格預(yù)審文件通常由資格預(yù)審須知和需投標(biāo)人填寫的資格預(yù)審表兩部分構(gòu)成。

(1)資格預(yù)審須知

1)總則：項目及其他合同的資金來源，工程概述，工程量清單，對申請人的基本要求。

2)申請人應(yīng)提供的資料和有關(guān)證明：資質(zhì)和組織機(jī)構(gòu)，詳細(xì)履歷（包括聯(lián)營體各方成員），可用于本工程的主要施工設(shè)備詳細(xì)情況，計劃在施工現(xiàn)場內(nèi)外參與和執(zhí)行本工程的主要人員的資歷和經(jīng)驗，主要工作內(nèi)容及擬分包的情況說明，過去兩年經(jīng)審計的財務(wù)報表(聯(lián)營體應(yīng)提供各自的資料)，申請人近兩年介入訴訟的情況。

3)資格預(yù)審要求的強(qiáng)制性條件：指招標(biāo)單位作為有資格投標(biāo)人應(yīng)達(dá)到的基本標(biāo)準(zhǔn)，如投標(biāo)人的資質(zhì)等級要求，根據(jù)招標(biāo)工程特點(diǎn)所要求投標(biāo)人最近幾年已完成過的同類工程的施工經(jīng)驗，允許分包的條件等。

4)聯(lián)營體應(yīng)提交資格預(yù)審的要求：包括聯(lián)營體組成的條件，聯(lián)營體各成員分別承擔(dān)的部分工作內(nèi)容的說明等。

5)其他規(guī)定：包括遞交資格預(yù)審文件的份數(shù)，送交的地址，接受資格預(yù)審文件的截止日期，拒絕投標(biāo)人資格的權(quán)力，以及其他有關(guān)填報資格預(yù)審文件的有關(guān)規(guī)定。

(2)資格預(yù)審申請表

資格預(yù)審申請表是招標(biāo)單位根據(jù)投標(biāo)申請人要求的條件而編制的，由投標(biāo)人填寫的表格。通常包括以下內(nèi)容。

1)申請人公司的名稱和地址；

2)公司成立時間；

3)公司主要業(yè)務(wù)概況;

4)公司組織機(jī)構(gòu)；

5)公司財務(wù)狀況表；

6)公司人員情況表；

7)公司施工機(jī)械設(shè)備情況說明表；

8)執(zhí)行合同的分包計劃；

9)公司工程業(yè)績和經(jīng)驗；

10)申請人或聯(lián)營體合伙人目前涉及的訴訟情況；

11)與資格預(yù)審有關(guān)的其他資料；

3.招標(biāo)文件

招標(biāo)文件是投標(biāo)人投標(biāo)報價的依據(jù)，文件中各項目內(nèi)容應(yīng)明確而不含糊，以便最大限度地減少誤解和可能產(chǎn)生的爭議。招標(biāo)文件通常由投標(biāo)須知、合同條件、技術(shù)規(guī)范、投標(biāo)文件和圖紙等有關(guān)內(nèi)容構(gòu)成。(1)投標(biāo)須知

投標(biāo)須知是指導(dǎo)投標(biāo)人正確地進(jìn)行投標(biāo)報價的文件，告知投標(biāo)人所應(yīng)遵循的各項規(guī)定，以及編制標(biāo)書和投標(biāo)時所應(yīng)注意、應(yīng)考慮的問題，以避免投標(biāo)人對招標(biāo)文件內(nèi)容的疏忽或錯誤的理解。因此，授標(biāo)須知所列條目應(yīng)清晰、內(nèi)容明確。一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容。

1)項目簡述：為保證投標(biāo)人對項目整體有個輪廓性了解而進(jìn)行的一般性介紹。

2)承包方式。

3)組織投標(biāo)人到工程現(xiàn)場勘察和召開標(biāo)前會議解答疑難問題的時間、地點(diǎn)及有關(guān)事項。

4)填寫投標(biāo)書的有關(guān)注意事項，通常包括以下幾方面內(nèi)容。

A.投標(biāo)文件的組成；

B.投標(biāo)文件的填寫要求；

C.投標(biāo)書使用的語言；

D.應(yīng)報送的主要材料；

E.替代方案的規(guī)定；

F.招標(biāo)文件的解釋。

5)投標(biāo)保證金：說明投標(biāo)保證書(通常采用銀行開具的保函）的金額和有效期。

6)投標(biāo)文件的遞送，應(yīng)包括下列內(nèi)容。

A.投標(biāo)文件的送達(dá)地點(diǎn)和截止日期;

B.投標(biāo)文件的密封和印記；

C.投標(biāo)文件的簽署；

D.投標(biāo)文件的修改或撤消。

7)投標(biāo)有效期：從投標(biāo)截止日期到選定中標(biāo)人并簽訂施工合同為止的這段時間。

8)開標(biāo)和評標(biāo)：告知投標(biāo)人開標(biāo)的方式、時間和地點(diǎn)、開標(biāo)程序、評標(biāo)的原則等事項。

9)業(yè)主接受或拒絕任何投標(biāo)書的權(quán)力。

10)授予合同：說明授予合同的標(biāo)準(zhǔn)、授予合同的通知方法，以及簽訂合同的提交履約擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。

(2)合同條件

招標(biāo)文件所包括的合同條件及合同格式，目的是告知投標(biāo)人，中標(biāo)后將與業(yè)主簽訂施工合同的有關(guān)權(quán)利和義務(wù)等規(guī)定，以便投標(biāo)人在編標(biāo)報價時予以充分考慮。招標(biāo)文件中所包括的合同條件是雙方簽訂承包合同的基礎(chǔ)，允許雙方在簽訂合同時通過協(xié)商對其中某些條款的約定作出適當(dāng)修改。

(3)技術(shù)規(guī)范

施工技術(shù)規(guī)范大多套用國家或部委、地方編制的規(guī)范、規(guī)程的內(nèi)容，作為指導(dǎo)承包商正確施工，確保工程質(zhì)量的重要文件，也是工程驗收的依據(jù)。

(4)投標(biāo)文件

投標(biāo)文件一般包括招標(biāo)單位規(guī)定的投標(biāo)書標(biāo)準(zhǔn)化格式、工程量清單和要求報送的補(bǔ)充資料表。

1)工程量清單：包括報價須知，分項工程報價單和匯總表等�？筛鶕�(jù)承包內(nèi)容具體劃分明細(xì)表，給出工序內(nèi)容、單位和工程量后，由投標(biāo)人填報單價，匯總合計成為該投標(biāo)人的報價。

2)補(bǔ)充資料表:一般包括需由投標(biāo)人填報的主要工程量或工序內(nèi)容的單價分析表；合同付款計劃表;主要施工設(shè)備表;主要人員表；分包情況表;施工方案和進(jìn)度計劃表；勞動力和材料計劃表；臨時設(shè)施布置及用地需求表等評標(biāo)時所需資料。對于無資格預(yù)審的邀請招標(biāo)，還應(yīng)有資格審查表。

二、項目施工招標(biāo)的工作程序

從發(fā)布招標(biāo)廣告或邀請招標(biāo)發(fā)出投標(biāo)邀請函之日起，到規(guī)定的投標(biāo)截止日期這一階

段的工作內(nèi)容主要包括：發(fā)布招標(biāo)廣告；進(jìn)行投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;發(fā)售招標(biāo)文件；組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察;召開標(biāo)前會議解答投標(biāo)人疑問和接受標(biāo)書等工作。

1.資格預(yù)審

采用公開招標(biāo)時，一般要進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，目的在于淘汰資質(zhì)不合格的投標(biāo)申請人，以減小評標(biāo)的工作量。此外，通過資格預(yù)審?fù)稑?biāo)人的資歷，還將作為決標(biāo)時的重要參考條件。

資格預(yù)審是對投標(biāo)申請單位整體資格的綜合評定，預(yù)審內(nèi)容主要包括法人地位、商業(yè)信譽(yù)、財務(wù)能力、技術(shù)能力和施工經(jīng)驗等。對投標(biāo)人的資格預(yù)審一般采取評分的方法進(jìn)行。

根據(jù)招標(biāo)項目的特點(diǎn)，將資格預(yù)審所要考慮的各種因素進(jìn)行分類，并應(yīng)確定各項內(nèi)容在評定中所應(yīng)占的比例，即確定加權(quán)數(shù)。每一大項下還可進(jìn)一步劃分若干小項，分項對申請人分別給予計分，進(jìn)而得出綜合評分。淘汰總分低于預(yù)設(shè)及格線的投標(biāo)申請人。

2.現(xiàn)場考察

組織各投標(biāo)人到施工現(xiàn)場進(jìn)行考察，目的在于讓投標(biāo)人了解招標(biāo)現(xiàn)場的自然條件、施工條件、周圍環(huán)境和調(diào)查當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格等，以便于編標(biāo)報價；另一方面是要求投標(biāo)人通過自己的實地考察，以決定投標(biāo)的策略和確定投標(biāo)原則。

3.標(biāo)前會議

標(biāo)前會議是指招標(biāo)單位在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，為解答投標(biāo)人研究招標(biāo)文件和現(xiàn)場考察中所提出的有關(guān)問題進(jìn)行解答的會議。在正式會議上，除了向投標(biāo)人介紹工程概況外，還可對招標(biāo)文件中的某些內(nèi)容提供補(bǔ)充說明，有針對性地解答投標(biāo)人書面提出的各種問題，以及會議上投標(biāo)人即席提出的有關(guān)問題。

4.開標(biāo)與評標(biāo)

開標(biāo)的方式分為有投標(biāo)人參加的公開開標(biāo)和沒有投標(biāo)人參加的非公開開標(biāo)兩種。但開標(biāo)方式應(yīng)在招標(biāo)文件內(nèi)說明。公開開標(biāo)符合平等競爭原則，使每位投標(biāo)人都知道自己的報價處于哪一位置，其他人的報價有何優(yōu)勢。而非公開開標(biāo)，投標(biāo)人不知道其他人的報價情況，應(yīng)業(yè)主的要求進(jìn)行壓價時，可使業(yè)主處于有利地位。

評標(biāo)的目的是根據(jù)招標(biāo)文件中確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對每個投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行評標(biāo)比較，以選出中標(biāo)人的過程。為了保證評標(biāo)工作的科學(xué)性和公正性，評標(biāo)委員會必須具有權(quán)威性。一般均由建設(shè)單位、設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、資金提供單位、上級領(lǐng)導(dǎo)單位，以及邀請的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同管理等方面的專家組成。評標(biāo)委員會的成員不代表各自的單位或組織，也不應(yīng)受任何個人或單位的干擾，獨(dú)立進(jìn)行評標(biāo)工作。評標(biāo)過程可分為初評和詳評兩個階段。

⑴初評

初評也稱“審標(biāo)”，是為了從所有的標(biāo)書內(nèi)篩選出符合最低要求標(biāo)準(zhǔn)的合格標(biāo)書，淘汰那些基本不合格的標(biāo)書，以免在詳評階段浪費(fèi)時間和精力。

經(jīng)過初評，合格的標(biāo)書進(jìn)入下一輪的詳評。對合格的標(biāo)書再按報價由低到高重新排列名次。一般情況下，評標(biāo)委員會將對新名單中的前幾名作為初步備選的潛在中標(biāo)人，作為詳評階段的重點(diǎn)評審對象。

(2)詳評

評標(biāo)過程除了考慮投標(biāo)價的組成之外，還要求對投標(biāo)者的技術(shù)條件、財務(wù)能力等進(jìn)行全面評審和綜合分析，最后選出中標(biāo)人。因?qū)ν稑?biāo)人在這幾方面的資格、實施能力已經(jīng)認(rèn)可了，此時的評估重點(diǎn)是評定投標(biāo)人的實施方案，因而應(yīng)該圍繞投標(biāo)書中有關(guān)施工方案、計劃，各項技術(shù)保障措施，對合同條件的響應(yīng)程度，報價的合理性等方面進(jìn)行詳細(xì)評定和比較。

詳評的內(nèi)容涉及技術(shù)、價格、管理、法律等四個方面。其中技術(shù)評審側(cè)重于進(jìn)度計劃、施工技術(shù)與工藝、技術(shù)方案等;價格評審主要關(guān)注報價構(gòu)成、現(xiàn)金流、付款方式等；管理評審的主要內(nèi)容是設(shè)備條件、管理架構(gòu)、資質(zhì)條件及業(yè)績等；法律評審重點(diǎn)是合同條款、投標(biāo)書與招標(biāo)文件規(guī)定的符合性等。

5.決標(biāo)與授標(biāo)

(1)決標(biāo)前談判

業(yè)主在評標(biāo)報告的基礎(chǔ)上往往還要與2~3家潛在中標(biāo)人就工程實施過程中的有關(guān)問題和價格問題進(jìn)行談判，然后再決定將合同授予哪位投標(biāo)人。雖然招標(biāo)文件已經(jīng)對合同文件內(nèi)容作了明確約定，而且投標(biāo)人在標(biāo)書內(nèi)也表態(tài)愿意遵守，但雙方仍都愿意有個談判過程來進(jìn)一步闡述各自的觀點(diǎn)。

(2)授標(biāo)

中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書后，即成為該招標(biāo)工程的施工承包商，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)與業(yè)主簽訂項目施工承包合同。此時業(yè)主和中標(biāo)人還要進(jìn)行決標(biāo)后的談判，將雙方以前談判過程中達(dá)成的協(xié)議具體落實在合同內(nèi)，并最后簽署合同。在決標(biāo)后的談判中，如果中標(biāo)人拒簽合同，業(yè)主有權(quán)沒收他的投標(biāo)保證金，再與其他投標(biāo)人簽訂合同。

業(yè)主與中標(biāo)人簽署施工合同后，對未中標(biāo)的投標(biāo)人也應(yīng)當(dāng)發(fā)出落標(biāo)通知書，并退還他們的投標(biāo)保證金。至此，招標(biāo)工作即告結(jié)束。

第四節(jié) 項目貨物采購的招標(biāo)與投標(biāo)

貨物采購是指購買項目建設(shè)所需要的投入物，如鋼材、水泥等建筑材料，以及建筑配件設(shè)備，并包括與之相關(guān)的服務(wù)，如運(yùn)輸、保險、安裝、調(diào)試、培訓(xùn)等。

貨物采購招標(biāo)投標(biāo)與前述項目施工招標(biāo)投標(biāo)有很多相似之處，其基本程序是相同的。但由于采購的標(biāo)的物不同，具體實施時，又有一些差異，這里僅介紹差異部分。

一、項目貨物采購的投標(biāo)資格審查

貨物采購的招標(biāo)程序中，對投標(biāo)人的資格審查，包括投標(biāo)人資質(zhì)的合格性審查和所提供貨物的合格性審查兩個方面。

1.投標(biāo)人資質(zhì)

投標(biāo)人的資歷、能力應(yīng)符合投標(biāo)條件，應(yīng)具備履行合同的能力。

2.貨物的合格性

提交招標(biāo)要求提供的所有貨物及其輔助服務(wù)的合格性證明文件，這些文件可以是手冊、圖紙和資料說明等。

還應(yīng)提交貨物的主要技術(shù)指標(biāo)和操作性能、質(zhì)量特性、貨源狀況及現(xiàn)行價格等文件資料。

二、項目貨物采購評標(biāo)

貨物采購的評標(biāo)與施工項目的評標(biāo)有很大差異，以設(shè)備采購為例，它不僅要看標(biāo)書中所報的現(xiàn)價是多少，還要考慮設(shè)備在使用壽命期內(nèi)需要投入的運(yùn)營和管理費(fèi)高低。因此在評標(biāo)過程中所考慮的因素和評審方法與施工項目評標(biāo)不同。評標(biāo)過程主要區(qū)別在詳評階段。

1.評標(biāo)主要考慮因素

(1)投標(biāo)價：既包括生產(chǎn)制造的出廠價格，還包括運(yùn)費(fèi)以及安裝、調(diào)試、協(xié)作等售后服務(wù)的價格，以及運(yùn)營及使用費(fèi)用。

(2)交付期：以招標(biāo)文件中規(guī)定的交貨期為標(biāo)準(zhǔn)，如投標(biāo)書中所提出的交貨期早于規(guī)定時間，一般不給予評標(biāo)優(yōu)惠。

(3)提交物性能和質(zhì)量：主要比較設(shè)備的生產(chǎn)效率和適應(yīng)能力。還應(yīng)考慮設(shè)備的運(yùn)營費(fèi)用、材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、主要技術(shù)性能指標(biāo)。

(4)支付要求:合同內(nèi)規(guī)定了購買貨物的付款條件，如果標(biāo)書內(nèi)投標(biāo)人提出了付款的優(yōu)惠條件或其他的支付要求，盡管這種要求與招標(biāo)文件規(guī)定的偏離是業(yè)主可以接受的，也應(yīng)在評標(biāo)時加以計算和比較。

(5)售后服務(wù)：包括備件、維修服務(wù)、安裝、調(diào)試、人員培訓(xùn)等可能性和價格。

2.評標(biāo)方法

貨物采購的評標(biāo)方法通常有以下幾種。

(1)最低投標(biāo)價法

采購簡單商品、半成品、原材料，以及其他性能質(zhì)量相同或容易進(jìn)行比較的貨物時，價格可以作為評標(biāo)時考慮的惟一因素，以此作為選擇中標(biāo)單位的尺度。

(2)綜合評標(biāo)價法

綜合評標(biāo)價法是指以報價為基礎(chǔ)，將其他評標(biāo)時所考慮的因素也折算為一定價格而加到投標(biāo)價上，計算評標(biāo)價，然后再以各種評標(biāo)價的高低決定中標(biāo)人的方法。對于采購機(jī)組、車輛等大型設(shè)備時，大多采用這種方法。評標(biāo)時具體的處理辦法一般需綜合考慮貨物的運(yùn)費(fèi)、交貨期、付款條件、售后服務(wù)、質(zhì)量和性能等因素。計算出各標(biāo)書的評標(biāo)價后，再進(jìn)行標(biāo)書間的比較，最后選出最低評標(biāo)價者。

(3)壽命周期成本評標(biāo)價法

在采購生產(chǎn)線、成套設(shè)備、車輛等運(yùn)行期內(nèi)各種后續(xù)費(fèi)用（零配件、油料及燃料、維修等)很高的貨物時，可采用以設(shè)備的壽命周期成本為基礎(chǔ)的評標(biāo)價法。評標(biāo)時應(yīng)首先確定一個統(tǒng)一的設(shè)備運(yùn)行期，然后再根據(jù)各標(biāo)書的實際情況，在標(biāo)書報價上加上一定年限運(yùn)行期間內(nèi)所發(fā)生的各項費(fèi)用，再減去一定年限運(yùn)行期后的設(shè)備殘值(扣除這幾年折舊費(fèi)用的設(shè)備剩余值）。在計算各項費(fèi)用或殘值時，都應(yīng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的貼現(xiàn)率折算成現(xiàn)值。

(4)計分法

計分法是評標(biāo)前將各評標(biāo)因素按其重要性確定評分標(biāo)準(zhǔn)，按此標(biāo)準(zhǔn)對各投標(biāo)人提供的報價和各種服務(wù)進(jìn)行計分，得分最高者中標(biāo)。

貨物采購評標(biāo)的因素包括以下幾方面。

投標(biāo)價格。

運(yùn)輸費(fèi)、保險費(fèi)和其他費(fèi)用。

投標(biāo)書所報交貨期。

偏離招標(biāo)文件規(guī)定的付款條件。

備件價格和售后服務(wù)。

設(shè)備的性能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力。

技術(shù)服務(wù)和培訓(xùn)。