按照我國正在實施的建設(shè)項目法人責(zé)任制的規(guī)定，作為項目投資主體的投資商，既是項目開發(fā)資金的持有人，又是項目開發(fā)產(chǎn)品（商品房或其他物業(yè))的所有者，或未來收益的所有者。按照法人責(zé)任制的原則，不僅要對項目開發(fā)建設(shè)的全過程負責(zé)，還要對項目開發(fā)的成敗以及項目社會效益、經(jīng)濟效益負責(zé)。開發(fā)商作為投資商的代理，是建設(shè)項目開發(fā)全過程的“龍頭”。本節(jié)研究開發(fā)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的控制職能問題。

第一節(jié) 開發(fā)商在項目控制中的職能

建設(shè)項目開發(fā)，從立項決策、投資實施、市場營銷到交付使用后的物業(yè)管理，涉及方方面面，投資商、開發(fā)商、運營商、承包商、消費者(未來的業(yè)主），還有政府機構(gòu)、中介組織等，各種各樣的組織機構(gòu)，都將從不同的角度參與或影響項目開發(fā)過程。在所有的組織機構(gòu)中，惟有開發(fā)商作為投資商的代理，是項目開發(fā)的主體，對項目過程，是起主導(dǎo)作用和控制作用的。其控制職能主要表現(xiàn)在如下五個方面。

一、決策職能:包括項目投資決策，以及涉及項目投資規(guī)模、項目開發(fā)經(jīng)營模式、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目投資融資方案、項目市場營銷方案的決策職能。

二、計劃職能：編制并監(jiān)督實施項目投資計劃、開發(fā)建設(shè)計劃、營銷計劃的職能。并依據(jù)實施效果和實施過程中的反饋信息不斷地修訂計劃、調(diào)整計劃，以確保計劃目標得以順利實現(xiàn)的職能。

三、組織職能：項目開發(fā)建設(shè)全過程的組織職能既包括項目內(nèi)部的組織，也包括項目外部與各協(xié)作單位的組織，如監(jiān)理公司的選擇，承包商的招標與管理。

四、協(xié)調(diào)職能:在項目開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)、各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。

五、監(jiān)督職能:為了保證項目計劃得以順利實現(xiàn)，保證各協(xié)作單位均能按合同正確履約，開發(fā)商要運用各種檢查與監(jiān)督手段，跟蹤各項事件的運作程序和運作效果，實施監(jiān)督職能。

第二節(jié) 開發(fā)商在項目控制中的主要控制事項

開發(fā)商在項目開發(fā)全過程實施有效控制的主要內(nèi)容，可歸納為如下三個環(huán)節(jié)。

一、項目投資前期的控制

1.項目建議書的審核

2.項目策劃方案的審核

3.項目開發(fā)方案的審核

4.項目投資與融資方案的審核

5.項目規(guī)劃方案的審核

6.項目可行性研究報告書的審核

7.項目環(huán)境與市場報告的審核

二、項目投資實施期的控制

1.項目承發(fā)包(招標)控制

(1)項目設(shè)計招標控制

(2)項目施工招標控制

(3)項目設(shè)備及主要材料采購招標控制

2.項目規(guī)劃設(shè)計控制

(1)安全、適用、經(jīng)濟——項目設(shè)計控制的三大目標

(2)質(zhì)量、進度、投資——項目設(shè)計控制的三大內(nèi)容

3.項目施工控制

(1)項目進度控制

(2)項目投資控制

(3)項目質(zhì)量控制

4.項目合同控制

(1)工程承包合同的簽約控制

(2)工程承包合同的履約控制

(3)合同變更與索賠控制

5.項目風(fēng)險控制

(1)市場風(fēng)險控制

(2)經(jīng)營風(fēng)險控制

(3)財務(wù)風(fēng)險控制

(4)社會風(fēng)險控制

(5)環(huán)境風(fēng)險控制

三、項目投資交付使用期的控制

(1)項目竣工驗收的過程控制

(2)項目竣工驗收文件控制

(3)項目營銷控制

(4)項目交付(交樓)控制

(5)物業(yè)管理(方案)控制

第三節(jié) 建設(shè)項目的控制對象和控制依據(jù)

一、建設(shè)項目的控制對象

建設(shè)項目控制貫穿于項目整個壽命周期，早在投資前期的項目構(gòu)思、目標設(shè)計階段，就對各階段性的工作成果，通過審核、檢查、評估等各種手段進行控制。而且越是早期，控制措施越早作出，控制效果越好。

1.項目投資前期的控制對象

項目投資前期尚未明確項目的規(guī)模、性質(zhì)、計劃，也無法提出各種控制指標或標準，缺乏足夠的控制依據(jù)，因而人們常常疏于項目前期的控制，這是很自然的，但通常也是十分危險的。一旦在這一階段出現(xiàn)決策錯誤，都會帶來無法估量的，有時甚至是致命的損失。項目前期的控制工作，主要是企業(yè)管理決策層和項目上層的任務(wù)，主要內(nèi)容表現(xiàn)為與項目有關(guān)的市場研究以及項目的性質(zhì)、地址、環(huán)境評價;項目的市場定位、構(gòu)思、方案策劃、可行性研究或成果的審核、檢驗、評價及批準工作。

2.項目投資實施期的控制對象

項目實施階段的投資方案已經(jīng)定型，項目有關(guān)的各種計劃、方案、指標、合同等內(nèi)容已全部定義，控制目標乃至各種控制標準均已確定，項目控制作為項目管理的重要職能便十分清晰而明確。

(1)項目投資實施階段的各有關(guān)方

建設(shè)項目投資實施期涉及到政治、經(jīng)濟、法律、社會各個領(lǐng)域;關(guān)聯(lián)政府、社團、企業(yè)、公眾各個層面，投資環(huán)境復(fù)雜而又多變，控制對象的研究應(yīng)當如圖1所示，涉及到項目投資的所有利害關(guān)系者。這些與項目有關(guān)聯(lián)的利害者（團體)便構(gòu)成了項目投資實施期的控制對象。

1)咨詢部門——由各類專業(yè)人員構(gòu)成，提供信息和決策意見；

2)承包商——由各種專業(yè)公司提供設(shè)計施工等專業(yè)服務(wù)；

3)供應(yīng)商——提供原材料和設(shè)備訂購服務(wù)；

4)金融機構(gòu)——銀行基金等金融機構(gòu)，提供項目融資服務(wù)；

5)公眾——社會大眾及其相應(yīng)團體，關(guān)注項目的社會效益與環(huán)境效益；

6)中介組織——提供市場調(diào)查、市場營銷等中介服務(wù)；

7)政府機構(gòu)——為項目提供立法、審批、指導(dǎo)服務(wù)，關(guān)注項目社會與環(huán)境效益；

8)勞動力——由社會各種專業(yè)人士、專門人才提供的勞動力；

9)內(nèi)部各部門——公司內(nèi)部機構(gòu)各部門專家、管理資源、信息資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗。

(2)項目投資實施階段的各個結(jié)構(gòu)層次和各生產(chǎn)要素

為了滿足各層次控制內(nèi)容深度上的需要，應(yīng)當把作為項目控制對象的項目結(jié)構(gòu)，劃分為各種不同層次的單元。如項目、子項目（分項目）、單位工程、分部工程、分項工程等。一般來說，越是高層，控制對象所涉及的層次越高，范圍越廣，內(nèi)容越抽象。越是低層，控制的對象所涉及的層次越低，范圍越實，內(nèi)容越具體。比如，公司決策層控制對象一般只到

項目或子項目層面;公司中層(業(yè)務(wù)主管)和項目管理層，控制對象將涉及到項目的單位工

程或分部工程;項目管理機構(gòu)的中層(項目業(yè)務(wù)主管層）的控制對象將直接深入到分項工程（即具體的工作面）。

項目的各種生產(chǎn)要素(勞動力、材料、設(shè)備、資金等），都是項目投資實施的關(guān)鍵因素，自然也成為項目實施階段的重要控制對象。所有的項目，都必須制定相應(yīng)的標準(如針對勞動效率的勞動定額，針對材料性能的強度指標、硬度標準，針對設(shè)備使用效果的使用率、完好率等質(zhì)量指標等）、制度(如考勤制度、質(zhì)量檢驗制度等）、程序和方法，對各生產(chǎn)要素實施有效控制。

(3)項目投資實施階段的各種考核與評估指標

項目投資實施階段的實施效果，是通過一系列的指標體現(xiàn)的，這些指標便成為項目控制的主要對象。

如反映項目投資經(jīng)濟性的指標(投資額、成本等）;反映項目質(zhì)量狀況的指標(優(yōu)良率、合格率以及各種具體的質(zhì)量數(shù)據(jù)）;反映項目進度狀況的指標(完工率、延誤日期等）;反映項目合同執(zhí)行情況的指標(合同履約率、索賠金額等）;反映項目安全性、穩(wěn)定性、風(fēng)險性的各類指標等等。

(4)項目投資實施階段的各控制點

控制點是指為了實施有效控制，在項目投資實施階段的各環(huán)節(jié)、各部位、各場所設(shè)置的需重點加強監(jiān)控的部位。如整個項目投資實施過程中的各關(guān)鍵性的階段轉(zhuǎn)換點（重要的分部工程、分項工程、單位工程竣工、驗收點等）;對工程質(zhì)量有重大影響的活動(如材料進場檢驗、混凝土灌注、強度檢驗、隱蔽工程驗收等）；對項目投資成本有重大影響的事項(如合同簽約、竣工驗收、采購、市場營銷、促銷等）。

3.項目經(jīng)營使用期的控制對象

建設(shè)項目的經(jīng)營使用期主要是物業(yè)管理，也有些自營租賃經(jīng)營的項目，在其經(jīng)營使用期還有涉及經(jīng)營成本、經(jīng)營管理方面的控制對象（財務(wù)、人員、服務(wù)等）。作為物業(yè)管理的控制對象，則主要是業(yè)主，以及為業(yè)主提供的各種服務(wù)（服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主溝通、業(yè)主投訴等）。此外，還有房屋、設(shè)備及各種配套設(shè)施與設(shè)備。

經(jīng)營使用期控制對象的另一類控制對象是項目的竣工驗收及交付使用。

二、房地產(chǎn)項目的控制依據(jù)

建設(shè)項目的控制依據(jù)是項目投資實施的各種文件。如項目策劃報告、可行性研究報告、項目任務(wù)書、設(shè)計文件，與項目有關(guān)的各種決議文件、批復(fù)文件、合同文件等，此外還包括：對項目適用的各種法律、法規(guī)文件;與項目工程相關(guān)的工程設(shè)計與施工規(guī)范，各類材料、設(shè)備驗收標準，各類相關(guān)標準；項目的各種、各類計劃文件、工程施工中的各種、各類變更文件、各類報表、檢查記錄、會議記錄等。