關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算降低成本措施

　　摘要：介紹了房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的組成，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，探討了房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的核算，提出了房地產(chǎn)成本控制措施，以達(dá)到加強(qiáng)成本核算，降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房?jī)r(jià)的另一重要?dú)⑹诛担�這將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程

　　前期規(guī)劃階段的主要工作目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略研究結(jié)果，理論分析土地出讓信息和實(shí)地調(diào)研出讓地塊，對(duì)該地塊進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲取土地，并進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目立項(xiàng)后根據(jù)前期的市場(chǎng)定位，運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行合理性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)是如何更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，如何通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，在確保設(shè)計(jì)量的前提下設(shè)計(jì)出最佳方案。工程管理階段房地產(chǎn)承包商在與開(kāi)發(fā)商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質(zhì)、按量、按期完成工程項(xiàng)目任務(wù)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的最終目標(biāo)是以最短的工期、最低的成本達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，即利潤(rùn)最大化或市場(chǎng)占有率最大化，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷(xiāo)和分銷(xiāo)的計(jì)劃與執(zhí)行過(guò)程。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的主要工作目標(biāo)是在預(yù)定的成本范圍內(nèi)，提高企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的營(yíng)銷(xiāo)效果。售后服務(wù)階段工作目標(biāo)是在交房后，利用現(xiàn)代管理和先進(jìn)的維修、維護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、工程成本控制分析

　　設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)重以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際一些數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)日總投資的1％以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75％以上，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)行到設(shè)計(jì)階段要有多個(gè)設(shè)計(jì)單他投標(biāo)從中擇優(yōu)選定雖佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收末中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的日趨完善。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專(zhuān)業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。

　　3、房屋建筑開(kāi)發(fā)成本的核算

　　間接費(fèi)用的核算，企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房屋建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣處理對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。項(xiàng)目的竣工決算，房屋建筑開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房屋建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成，計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。

　　4、降低建筑成本的策略分析

　　4.1合理安排建設(shè)資金

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，在保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的同時(shí)，控制資金成本。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)一般是資產(chǎn)負(fù)債率比較高的企業(yè)，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要將保證現(xiàn)金流作為一項(xiàng)重要的工作來(lái)抓，積極拓寬融資渠道，并根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、階段資金需求情況、企業(yè)資金狀況以及資金回收情況來(lái)選擇合適的融資方式。尤其是對(duì)于同時(shí)投資多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)講，資金壓力較大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，也要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金收支情況進(jìn)行現(xiàn)金流分析，制定最佳的企業(yè)資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　4.2合理利用稅收政策

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，針對(duì)每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷(xiāo)售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對(duì)于土地增值稅，相關(guān)文件規(guī)定是把它作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，由施工單位提前開(kāi)具質(zhì)量保證金發(fā)票，進(jìn)而在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　4.3建立合理的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體系

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)。它是由各種社會(huì)資源整合而成的企業(yè)，涉及政府部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、施工企業(yè)，以及各相關(guān)單位。因此，建立合理的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開(kāi)發(fā)成本。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是一項(xiàng)涉及全員和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理。在項(xiàng)目實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞成本控制，建立完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息，更好地提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。