【學(xué)員問題】房地產(chǎn)價格的種類？

　　【解答】進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。

　　1、市場價格、理論價格、評估價格

　　A市場價格

　　房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。

　　市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公平市價。

　　公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認(rèn)為是最高價而買方認(rèn)為是最低價，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對己有益而自愿成交所形成的價格。

　　公平市價形成的條件歸納起來有下列七個

　�。╝）公開市場；

　�。╞）交易對象具備市場性

　�。╟）交易雙方具備充分信息

　�。╠）交易雙方不受任何壓力

　�。╡）理性的經(jīng)濟(jì)行為

　�。╢）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

　�。╣）正常合理的付款方式

　　B理論價格

　　房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價格。理論價格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。

　　C評估價格

　　房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。評估價格也不是事實(shí)。

　　在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗(yàn)、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價人員評估出的價格，較接近于市價。

　　評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準(zhǔn)價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。

　　由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實(shí)際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

　　2、土地價格、建筑物價格、房地價格

　　這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。

　　A土地價格

　　土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。

　　同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：（a）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；（b）已征用補(bǔ)償?shù)�未做三通一平的土地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；（c）已做三通一平的土地（e） 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)�、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；（d）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（f）已做拆遷安置的城市空地。

　　B建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。

　　C房地產(chǎn)價格

　　房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。

　　對于同一宗房地產(chǎn)來說：

　　房地價格=土地價格+建筑物價格

　　土地價格=房地價格-建筑物價格

　　建筑物價格=房地價格-土地價格

　　3、總價格、單位價格、樓面地價

　　這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

　　A總價格

　　房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500㎡的土地價格，一套面積為200㎡的高級公寓的價格，或一片1k㎡的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　B單位價格

　　房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　認(rèn)清單位價格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：

　　土地單位價格=土地總價格÷土地總面積

　　由于各國或個地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。

　　C樓面地價

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：

　　樓面地價=土地總價格÷建筑總面積

　　由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：

　　樓面地價=土地單價÷容積率

　　弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

　　4、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

　　這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。

　　A所有權(quán)價格

　　房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束”理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。

　　B使用權(quán)價格

　　房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。

　　C其他權(quán)利價格

　　其他權(quán)利價格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)的價格、永佃權(quán)的價格等。

　　5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

　　A買賣價格

　　買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。

　　B租賃價格

　　租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。

　　C抵押價格

　　抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩�性，抵押價格的評估應(yīng)基于：（a）到期不能償還需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值可達(dá)到的數(shù)額。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估（b）避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價值，即

　　抵押價格=預(yù)期價值-處置稅費(fèi)

　　這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。

　　D課稅價格

　　課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。

　　E征用價格

　　征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評定的價格。

　　6、拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格

　　這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。

　　A拍賣價格

　　房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

　　B招標(biāo)價格

　　房地產(chǎn)的招標(biāo)價格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

　　C協(xié)議價格

　　房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

　　D上述三種價格的關(guān)系

　　從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報(bào)價方式投標(biāo)有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報(bào)出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。

　　7、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格

　　這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”

　　A基準(zhǔn)地價

　　城市基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價格。

　　B標(biāo)定地價

　　標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

　　C房屋重置價格

　　房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點(diǎn)重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點(diǎn)當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤。

　　8、底價、期望價、補(bǔ)地價

　　A底價

　　底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。

　　B期望價

　　期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。

　　C補(bǔ)地價

　　補(bǔ)地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

　　對于改變用途來說，補(bǔ)地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：

　　補(bǔ)地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

　　對于增加容積率來說，補(bǔ)地價的數(shù)額可用下列公式計(jì)算：

　　補(bǔ)地價=〔（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率〕×原容積率下的地價

　　9、其他價格

　　除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、商品價格等。

　　其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價格。兩者的關(guān)系是：

　　期貨價=現(xiàn)貨價-相應(yīng)的投資利息±銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。