上海發(fā)展公共租賃住房的實施意見

　　滬府發(fā)〔2010〕32號

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市政府同意市住房保障房屋管理局、市發(fā)展改革委、市建設交通委、市規(guī)劃國土資源局、市財政局、市地稅局制訂的《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，現轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府

　　二○一○年九月四日

　　本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見

　　為進一步建立健全本市住房保障體系，積極發(fā)展公共租賃住房，根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）、《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）以及住房城鄉(xiāng)建設部等七部門《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建�！�2010〕87號）的精神，結合實際，現就本市發(fā)展公共租賃住房提出如下實施意見。

　　一、明確總體要求

　�。ㄒ唬┗�本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，由專業(yè)機構采用市場機制運營，根據基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規(guī)定對象供應的保障性租賃住房。發(fā)展公共租賃住房，要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求，符合“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進住房租賃市場的規(guī)范和健康發(fā)展。

　�。ǘ�）基本原則。一是科學規(guī)劃，合理布局。發(fā)展公共租賃住房應符合城市經濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，采取大分散、小集中的方式布局，集中設置的項目盡可能在交通較便捷、公共設施較齊全的區(qū)域安排。二是規(guī)范管理，只租不售。公共租賃住房著重解決階段性居住困難，滿足基本居住需要，應規(guī)范供應程序和租賃管理，對規(guī)定對象實行有期限租賃并只租不售。三是政府支持，機構運作。政府采取政策優(yōu)惠、專項投入等方式，支持一批公共租賃住房專業(yè)運營機構，通過各種渠道籌集并經營公共租賃住房。四是市、區(qū)（縣）聯手，以區(qū)（縣）為主。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、規(guī)劃統(tǒng)籌和資源調配；區(qū)（縣）政府作為公共租賃住房工作的責任主體，應因地制宜、規(guī)范管理，組織開展本區(qū)（縣）公共租賃住房的實施。

　�。ㄈ�）落實管理部門。市住房保障領導小組負責對本市公共租賃住房的政策、發(fā)展規(guī)劃和階段性任務等重大事項進行決策協(xié)調。市住房保障房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(qū)（縣）政府按照屬地化管理原則，負責本轄區(qū)公共租賃住房建設、籌集和供應的實施管理。區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門是本區(qū)（縣）公共租賃住房工作的管理部門。市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃土地、財政、稅務、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業(yè)、經濟信息化、公安、監(jiān)察等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關管理與監(jiān)督工作。

　�。ㄋ模┓e極組建公共租賃住房運營機構。由市、區(qū)（縣）政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經營管理的專業(yè)運營機構（以下簡稱“運營機構”），負責公共租賃住房投資、建設籌措、供應和租賃管理，并引導各類投資主體積極參與。運營機構應按公司法有關規(guī)定組建，具有法人資格，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現公共服務的功能。

　�。ㄎ澹┱J真編制公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和實施計劃。區(qū)（縣）政府應根據本區(qū)域經濟發(fā)展水平、市場租賃住房供應情況和規(guī)定對象的需求等因素，統(tǒng)籌安排，合理布局，確定公共租賃住房供應規(guī)模，編制公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，報市住房保障領導小組備案。公共租賃住房建設用地應符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地供應計劃，規(guī)劃和土地部門應予重點保障，并將所建公共租賃住房相關要求作為土地供應的前置條件。

　　二、多渠道籌集房源

　�。ㄒ唬┩卣狗吭椿I集渠道。由市、區(qū)（縣）政府統(tǒng)一安排和協(xié)調房源籌集工作，運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房，主要為：結合舊城區(qū)改造、產業(yè)結構調整、市政基礎設施建設、大型居住社區(qū)建設等項目，合理選址、集中新建或配建；從新建、配建的經濟適用住房和其它保障性住房中，經規(guī)定程序批準轉化；按有關規(guī)定，綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建；對因產業(yè)結構和城市結構調整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造；收購或代理經租閑置的存量住房。特別要積極探索房地產開發(fā)企業(yè)或社會機構定向投資建設和提供房源。

　�。ǘ�）明確房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房，應符合安全衛(wèi)生標準和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質量和安全。成套建設的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素，合理確定套型比例和結構，套均建筑面積一般控制在40-50平方米。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應符合宿舍建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定。公共租賃住房出租的房屋條件和人均承租面積標準，應符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規(guī)定。公共租賃住房在使用前可進行簡易裝修，配置必要的家具和家用電器等設備。

　　（三）嚴格權屬管理。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可按有關規(guī)定依法轉讓。要加強公共租賃住房權籍管理，做好權屬登記工作。

　　三、規(guī)范供應管理機制

　�。ㄒ唬┲贫ǚ�合實際的準入條件。申請公共租賃住房的對象（包括單身和家庭）應同時具備四項條件：一是具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限；二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；四是申請時未享受本市其他住房保障政策。各區(qū)（縣）政府根據上述基本條件，可結合本區(qū)（縣）經濟社會發(fā)展等情況，制定具體的準入標準，并可適時調整；準入標準應向社會公布，公布前，應報市住房保障領導小組備案。

　�。ǘ�）嚴格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運營機構提出申請，也可以向本市戶籍所在地的運營機構提出申請。申請對象應如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，經申請對象所在單位確認后，交運營機構審核。對審核通過的申請對象，運營機構應出具登記證明，報區(qū)（縣）住房保障機構備案。區(qū)（縣）住房保障機構應對申請審核情況進行檢查，發(fā)現有不符合規(guī)定的，向運營機構提出整改意見，運營機構應及時落實整改。

　�。ㄈ�）提高房源使用效率。各區(qū)（縣）應根據申請對象的人口結構、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應標準；可根據房源供應等情況，實行輪候供應制度。

　�。ㄋ模┘涌旖�立租賃信息管理平臺。市、區(qū)（縣）應建立全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，并與房地產租賃合同登記信息系統(tǒng)、實有人口管理信息系統(tǒng)相銜接，形成完整的全市住房租賃服務信息網絡系統(tǒng)，發(fā)布房源信息、提供租賃服務、實行監(jiān)督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按《上海市實有人口業(yè)務數據信息共享管理辦法》（滬府辦〔2010〕12號）規(guī)定執(zhí)行。

　　四、健全租賃管理機制

　　（一）合理確定租賃價格。按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構按規(guī)定制訂，報送住房所在地的區(qū)（縣）物價部門和住房保障部門備案后實施。在租賃合同期限內，運營機構不可單方面調整租賃價格。

　�。ǘ�）保證租金支付。承租人應根據合同約定，按時支付租金，符合條件的可按規(guī)定申請?zhí)崛」�積金賬戶內的存儲余額，用于支付租金。用人單位可根據本單位的有關規(guī)定，向承租公共租賃住房的職工發(fā)放相應的租金補貼，租金補貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應配合運營機構建立租金支付或租金匯集交付制度。

　�。ㄈ�）規(guī)范租賃行為。公共租賃住房的租賃服務和管理可由運營機構自行實施，也可委托專業(yè)機構實施。出租單位應與承租人簽訂租賃合同，使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，并辦理租賃合同登記手續(xù)。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期后承租人仍需租賃的，運營機構應重新進行資格審核，符合條件的可續(xù)租，租賃總年限一般不超過6年。單位集體租賃的，出租單位應與用人單位簽訂租賃合同。

　�。ㄋ模�強化退出管理。租賃雙方應嚴格按合同約定承擔責任和義務。對承租人發(fā)生將所承租的公共租賃住房出借、轉租或閑置的，擅自改變承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，違反物業(yè)管理公約拒不整改的，以及其它違反租賃合同約定情況的，出租單位可與其解除租賃合同。對承租人拖欠租金和其他費用的，可通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。對承租人按合同約定應騰退住房而不騰退的，出租單位可要求用人單位協(xié)同督促騰退；拒不騰退的，嚴格按合同約定履行，必要時可通過司法途徑解決，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個人信用聯合征信系統(tǒng)、5年內不得享受本市住房保障政策等措施。

　　五、加大政策支持力度

　�。ㄒ唬┍ＷC政府投入。公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按經濟適用住房的相關政策執(zhí)行；建設用地可采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。市和區(qū)（縣）政府可投資入股運營機構，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營機構持續(xù)發(fā)展公共租賃住房：在國有土地上單獨選址、集中建設的公共租賃住房，可將土地出讓金作為政府的投入部分作價入股；市和區(qū)（縣）政府提供其他土地、房產的，其中低于市場價部分可折價入股。市和區(qū)（縣）政府對公共租賃住房建設和運營給予資金支持。

　�。ǘ�）完善配套政策。市、區(qū)（縣）政府完善相關配套政策，支持和推動公共租賃住房健康、有序發(fā)展。運營機構在公共租賃住房建設、籌集和運營中所涉及的稅收，按相關優(yōu)惠政策執(zhí)行。新建的公共租賃住房，特別是集體宿舍，可根據實際情況，適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率；有條件的公共租賃住房項目，可增加建設一部分商業(yè)等經營性設施。公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準，按居住類房屋標準執(zhí)行，實際使用量按居民生活用水、用電、用氣標準計價。結合實有人口管理要求，相關部門應對公共租賃住房承租人的戶籍管理、就學和就醫(yī)等問題制定相關的配套政策。

　�。ㄈ�）創(chuàng)新投融資機制。市有關部門及金融管理部門應按有關規(guī)定，結合本市實際，積極支持金融機構、公共租賃住房運營機構和有關單位，探索創(chuàng)新公共租賃住房的投融資機制。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款；支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金；探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。同時，積極研究其他融資渠道及投融資機制。

　　六、加強管理和監(jiān)督

　�。ㄒ唬┦泻蛥^(qū)（縣）住房保障房屋管理、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃土地、財政、稅務、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業(yè)、經濟信息化、公安、監(jiān)察等部門要根據各自職責，加強對公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作的監(jiān)督，依法查處違法違規(guī)行為。公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作接受社會監(jiān)督，有關部門要及時受理監(jiān)督舉報，并向社會公開處理結果。

　�。ǘ�）市、區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門要加強對公共租賃住房運營的監(jiān)督管理。對公共租賃住房建設、經營和管理過程中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，各相關職能部門要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。

　　（三）繼續(xù)鼓勵有條件的單位（含經濟、科技、產業(yè)等園區(qū)）利用自用土地發(fā)展單位租賃房，按市政府辦公廳《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（滬府辦發(fā)〔2009〕30號）等規(guī)定，規(guī)范運行方式，完善管理機制。

　　本意見自發(fā)布之日起實施。市相關部門可根據各自職責，制定相關配套實施辦法；區(qū)（縣）政府可結合本區(qū)域實際情況，制定相關實施細則。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市發(fā)展和改革委員會

　　上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局

　　上海市財政局

　　上海市地方稅務局

　　二○一○年九月一日