英國(guó)物業(yè)管理考察報(bào)告

　　應(yīng)英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng)，以中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)為團(tuán)長(zhǎng)的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴英國(guó)進(jìn)行了考察和訪問，并與英國(guó)房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將英國(guó)物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

　　一、英國(guó)住房建設(shè)和分配制度

　　在20世紀(jì)初，大約90%的英國(guó)人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀(jì)未，英國(guó)推行住房制度改革，將國(guó)有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的英國(guó)人直接從私人開發(fā)商手中購(gòu)買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現(xiàn)在，英國(guó)各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70%的英國(guó)人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達(dá)70%，威爾士達(dá)到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%.一項(xiàng)調(diào)查表明，90%的英國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975英鎊，而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246英鎊，差價(jià)達(dá)4萬英鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國(guó)模式。

　　由于英國(guó)地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國(guó)物業(yè)管理的類型。

　　二、英國(guó)物業(yè)管理類型

　　英國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（Council Tax），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因?yàn)樵谟��?guó)，水、電零維修的人工費(fèi)是非常貴，基本上是每半小時(shí)50英鎊，這和我們水、電工非常廉價(jià)相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區(qū)關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì)產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了獨(dú)立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì)制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購(gòu)房人要對(duì)此予以認(rèn)可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用包干制，每年是一個(gè)固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門去查詢。對(duì)于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì)去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對(duì)業(yè)主來講會(huì)節(jié)約一些費(fèi)用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問題，也是通過召開業(yè)主大會(huì)來決定重大事務(wù)。如對(duì)樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請(qǐng)政府裁決，政府主管部門申請(qǐng)后，可以實(shí)地勘察，認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的，會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見，達(dá)不成一致意見的，政府部門會(huì)組織專業(yè)單位維修，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)�，并在維修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見。

　　三、英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)

　　在英國(guó)，政府對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒有特別的限制。但有一個(gè)半官方的非贏利性組織，即英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)（Chartered Institute of Housing，簡(jiǎn)稱“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì)成立于19世紀(jì)中葉，是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì)員的組織，目前有會(huì)員18000多人，大部分會(huì)員在英國(guó)，我國(guó)香港地區(qū)有2000多會(huì)員。該學(xué)會(huì)的經(jīng)濟(jì)來源主要靠會(huì)員會(huì)費(fèi)和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費(fèi)用，如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)有理事會(huì)，由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會(huì)總部設(shè)在英國(guó)考文垂市（Coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國(guó)很多地區(qū)及我國(guó)香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會(huì)并非是強(qiáng)制性的，但是一旦成為會(huì)員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機(jī)會(huì)比較多，因此，要在英國(guó)從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會(huì)非常必要。學(xué)會(huì)在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進(jìn)行談判。

　　加入該學(xué)會(huì)的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實(shí)踐，就可以申請(qǐng)加入學(xué)會(huì)。應(yīng)該說，入會(huì)門檻并不高。但加入學(xué)會(huì)以后，學(xué)會(huì)對(duì)會(huì)員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識(shí)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對(duì)會(huì)員都有培訓(xùn)，總部每年還會(huì)召開一個(gè)全球性的年會(huì)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融知識(shí)等。平時(shí)給會(huì)員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會(huì)雜志，周刊、月刊等。