國外的物業(yè)管理與社區(qū)管理國外的物業(yè)管理之所以工作到位，不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠(yuǎn)，更在于有一套完善的規(guī)章制度，所以其服務(wù)“口碑”甚佳。這里介紹幾個(gè)國家的作法：

　　新加坡的物業(yè)管理

　　新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)胤Q為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會(huì)道晚安，在地下停車場還會(huì)碰上巡夜的保安。在一天24小時(shí)中，總會(huì)有服務(wù)人員在為社區(qū)忙碌著。

　　新加坡政府有關(guān)部門針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細(xì)的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級(jí)公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時(shí)避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。

　　從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé)實(shí)施政府建屋計(jì)劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時(shí)必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其他娛樂健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓(xùn)，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項(xiàng)主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項(xiàng)長期的舊組屋翻新計(jì)劃，進(jìn)一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。

　　在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時(shí)也明確規(guī)定了各項(xiàng)義務(wù)。比如各個(gè)業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細(xì)的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當(dāng)事人須負(fù)責(zé)賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個(gè)新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會(huì)，由全體業(yè)主投票選出委員會(huì)成員。該委員會(huì)將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會(huì)，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是否要收費(fèi)、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費(fèi)等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機(jī)制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會(huì)有權(quán)立即將其解聘。

　　德國的物業(yè)管理

　　德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會(huì)出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。

　　為了加強(qiáng)對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時(shí)，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設(shè)備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務(wù)提供免費(fèi)維修和更換服務(wù)，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來修理，否則，即為失職。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會(huì)與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時(shí)出現(xiàn)意外情況，都能及時(shí)找到維修人員。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會(huì)找一名“樓長”專門負(fù)責(zé)衛(wèi)生。當(dāng)“樓長”最大的好處就是在合同期內(nèi)可以免費(fèi)或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因?yàn)椋?ldquo;樓長”除要保證住宅區(qū)整潔外，還得懂一些家電維修常識(shí)，這樣，碰上房客家中出現(xiàn)小故障，可找“樓長”臨時(shí)救急。‘

　　瑞士的物業(yè)管理

　　瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。日內(nèi)瓦不動(dòng)產(chǎn)管理公司總裁巴內(nèi)握說，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財(cái)務(wù)管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗(yàn)，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式：即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當(dāng)，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。

　　在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個(gè)單元內(nèi)，逢年過節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù)。

　　日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享受的大多數(shù)公共服務(wù)項(xiàng)目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施，圖書館、博物館、學(xué)校、老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內(nèi)。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水電費(fèi)、房租、電話費(fèi)，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動(dòng)，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報(bào)，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。