1.概述

　　物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的新興行業(yè)；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理形式；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理方式。它通過對(duì)人們居住環(huán)境的服務(wù)，為居民創(chuàng)造良好的生活、生產(chǎn)和工作條件。

　　物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法與社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)模式相一致，提高城市管理的社會(huì)化及專業(yè)化程度；通過有償服務(wù)、多種經(jīng)營的經(jīng)營機(jī)制，減少政府負(fù)擔(dān)，擺脫小生產(chǎn)者的分散管理方式，向科學(xué)化、制度化、現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)變。同時(shí)，可以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任；加快城市化的進(jìn)程和城市管理體制的改革等。

　　最近，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等主辦“購房十大標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)查評(píng)選，在30個(gè)選項(xiàng)中有12項(xiàng)與物業(yè)管理相關(guān)占40%，這從一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)的日顯重要的作用，那種只建不管的開發(fā)模式正逐漸被市場(chǎng)所淘汰。

　　可持續(xù)發(fā)展是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展出現(xiàn)的全新理念，它指一個(gè)系統(tǒng)全方位的趨向于組織優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)行順暢的均衡、和諧的演化過程，系統(tǒng)的優(yōu)化和對(duì)可持續(xù)性的追求便成為發(fā)展的永恒動(dòng)力。這種觀念已滲透到各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展是指企業(yè)為業(yè)主提供優(yōu)良、規(guī)范、稱職、滿意的服務(wù)，同時(shí)得到相應(yīng)的經(jīng)營利潤，達(dá)到雙贏并長(zhǎng)期合作的過程。

　　2.目前存在的主要問題

　　物業(yè)管理雖然發(fā)展很快，但暴露出了不少有待完善的問題，離可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。這些問題主要表現(xiàn)在：

　　1）法制建設(shè)滯后

　　物業(yè)管理在我國畢竟是新興行業(yè)，國家與地方各級(jí)的法律和行政法規(guī)都欠完善，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的界定還不夠明確。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

　　2）業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費(fèi)觀念有待提高

　　業(yè)主自治在物業(yè)管理中是重要的一個(gè)部分，但目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)行為不規(guī)范，違反招投標(biāo)的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象突出。業(yè)主自治要求高和業(yè)主自身素質(zhì)低的矛盾也是物業(yè)管理發(fā)展的阻礙。

　　3）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)面窄、透明度差、專業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益差

　　現(xiàn)在物業(yè)公司的數(shù)量急劇增多，但管理規(guī)模小、物業(yè)分散，相對(duì)管理成本高，經(jīng)濟(jì)效益低。同時(shí)，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠。這些都制約了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的自我發(fā)展。

　　4）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立

　　物業(yè)管理沒有真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，市場(chǎng)封閉格局尚未打破。房管部門改制的物業(yè)公司守著直管公房不放手；新建小區(qū)由開發(fā)商的附屬物業(yè)公司自產(chǎn)自管；工礦企業(yè)的物業(yè)公司更是閉關(guān)自守；外來優(yōu)秀物業(yè)公司受到當(dāng)?shù)嘏懦狻�傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)，物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。

　　另外，物業(yè)管理招投標(biāo)不良行為導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前，許多業(yè)主委員會(huì)不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是簡(jiǎn)單地以價(jià)格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價(jià)搶標(biāo)，有的公司則以拉關(guān)系、給好處為誘餌爭(zhēng)奪物業(yè)管理權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。