近些年來，隨著市鎮(zhèn)住房從實(shí)物分配向貨幣購買的轉(zhuǎn)變，住宅已經(jīng)成為廣大人民的一種大宗消費(fèi)，住宅已經(jīng)成為一種產(chǎn)業(yè)，它在房地產(chǎn)業(yè)的作用與日俱增。作為房地產(chǎn)商應(yīng)對住宅的設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、功能和環(huán)境質(zhì)量以至物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)是否完善予以足夠重視，也就是說房地產(chǎn)管理的提高和改善不僅僅限于完善配套設(shè)施這一方面的政策，其他方面也要齊頭并進(jìn)--住宅的工程質(zhì)量、住宅的功能及內(nèi)外環(huán)境和物業(yè)管理水平。近年來隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家住房制度的改革，人們生活水平和自身素質(zhì)的提高。以及信息化社會日益逼近必將導(dǎo)致人們在家庭住房需求概念上的徹底變革。住宅智能化管理和住宅環(huán)境的持續(xù)性發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)的必然趨勢，這一觀點(diǎn)的提出并不是在新世紀(jì)里趕時(shí)髦，而是科技飛速進(jìn)步和人類對居住環(huán)境的更高要求決定的。

　　1、住宅的智能化管理

　　1.1 智能化的定義

　　比較成熟的且被廣泛認(rèn)可的定義是由美國IBI給出的定義：智能社區(qū)是指利用系統(tǒng)集成方式，將現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、現(xiàn)代智能儀器儀表技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)與建筑藝術(shù)、環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)有機(jī)地組合在一起，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對各種信息資源的處理，對使用者的各種信息服務(wù)的優(yōu)化組合，構(gòu)成一個(gè)安全、高效、便利、優(yōu)雅的生活環(huán)境。

　　它提出了社區(qū)智能化的四個(gè)基本要素：結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理。通過這四個(gè)元素內(nèi)在聯(lián)系的彼此優(yōu)化組合，向業(yè)主提供一個(gè)高效率、有效使用的環(huán)境，協(xié)助業(yè)主、房地產(chǎn)商和用戶在這個(gè)環(huán)境里實(shí)現(xiàn)成本、舒適、方便、安全的新社區(qū)理念。

　　1.2 中國人對智能化的一些盲點(diǎn)

　　1.2.1 不適應(yīng)中國的國情這種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國目前的國力還不強(qiáng)，社區(qū)智能化的條件還不成熟。智能化之所以能在西方國家流行，主要是因?yàn)槲鞣絿�家的�?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且經(jīng)過了長時(shí)間的實(shí)踐才發(fā)展起來。

　　1.2.2 中國房地產(chǎn)市場還沒有發(fā)展到智能化的階段，這種觀點(diǎn)認(rèn)為，國內(nèi)的智能化市場至少需要5年的培育，才能形成市場。認(rèn)為智能化技術(shù)在我國還處在研究階段，智能產(chǎn)品還有待提高，在產(chǎn)品不成熟的時(shí)候，一旦引入社區(qū)工程，將會帶來質(zhì)量問題。

　　1.2.3 認(rèn)為只有智能化才能使房地產(chǎn)市場走出低迷狀態(tài)目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還沒有真正走出低迷狀態(tài)，大量空置房屋依然存在，只要開發(fā)商經(jīng)過單改造，上了智能化項(xiàng)目后，就可以一舉改變這種象，將使房地產(chǎn)迎來一個(gè)新的大發(fā)展機(jī)遇。

　　1.3 智能化的特點(diǎn)

　　智能化是科技與工程的結(jié)合點(diǎn)，它包含了設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。在智能工程實(shí)施中，必須把握技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的有機(jī)整合。

　　1.3.1 系統(tǒng)的集成性智能化系統(tǒng)是一個(gè)高度復(fù)雜的多系統(tǒng)集成。智能化系統(tǒng)包含了若干個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)在功能上千差萬別，獨(dú)立自成體系。它需要對設(shè)計(jì)對象進(jìn)行需求分析，確定系統(tǒng)功能，要熟悉、分析現(xiàn)有的技術(shù)和產(chǎn)品，兼顧日后維護(hù)選擇合適的技術(shù)和產(chǎn)品。智能化的集成不僅是其各個(gè)子系統(tǒng)的集成，而且是與其環(huán)境(建筑及其它專業(yè))的集成，與人的集成。

　　1.3.2 工程特性智能化工程需要有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)。這是工程質(zhì)量的需要，也是保證進(jìn)度的需要。在智能化工程實(shí)施中，強(qiáng)調(diào)實(shí)施單位的工程能力，就是指工程實(shí)施隊(duì)伍的技術(shù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

　　1.3.3 經(jīng)濟(jì)性智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案決定了智能化系統(tǒng)的投資。工程經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)對智能化系統(tǒng)實(shí)施方案的優(yōu)化有著重要影響。經(jīng)驗(yàn)豐富的智能化實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)驗(yàn)豐富的專職技術(shù)設(shè)計(jì)人員，只有在充分消化開發(fā)商的設(shè)計(jì)思想、充分掌握建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，才能在設(shè)計(jì)中充分考慮方案實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性，用最為經(jīng)濟(jì)的投入得到最大的效果。這不僅體現(xiàn)在智能化系統(tǒng)方案優(yōu)化本身，還會體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)方案上。智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)早期介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也將成為一種趨勢。

　　1.3.4 易維護(hù)智能化系統(tǒng)是一個(gè)具有一定技術(shù)含量的系統(tǒng)工程，因而在實(shí)施中必須考慮日常運(yùn)營的維護(hù)。這就需要從產(chǎn)品的選型、工程設(shè)計(jì)、工程實(shí)施中考慮。我們始終強(qiáng)調(diào)在智能化小區(qū)應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)成熟、性能穩(wěn)定可靠的技術(shù)和產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)尚未形成、技術(shù)尚未完善的技術(shù)和產(chǎn)品都會為小區(qū)運(yùn)營維護(hù)留下隱患。

　　1.3.5 科技與生活的結(jié)合點(diǎn)智能化住宅的核心還是住宅本身，是與居民日常生活緊密相關(guān)的居家住所。因而智能工程的社會特性要求政府主管部門、開發(fā)商以及智能化工程實(shí)施企業(yè)必須重視智能化的建設(shè)、使用和維護(hù)。資源外包、集約化經(jīng)營是社會化分工的必然結(jié)果。智能化工程由于其技術(shù)含量的特點(diǎn)，使得其實(shí)施和維護(hù)必須有專業(yè)的技術(shù)工程隊(duì)伍，必須有足夠的經(jīng)營規(guī)范，必須建立相應(yīng)的服務(wù)體系以及應(yīng)急處理能力。住宅智能化提升了住宅品質(zhì)，改變了，房產(chǎn)的市場形象和市場價(jià)值。對消費(fèi)者來說，一筆不大的投資則從根本上改變了生活方式，享受到智能科技帶來的便捷和樂趣。這正是智能小區(qū)得到市

　　1.4 智能化住宅的現(xiàn)狀

　　1.4.1 智能小區(qū)的服務(wù)構(gòu)成

　　住戶管理功能：住戶門窗的紅外線監(jiān)控、潑水感應(yīng)急侵入報(bào)警、門磁狀態(tài)監(jiān)視報(bào)警、老人、兒童及病人服務(wù)緊急報(bào)警、火災(zāi)、水、氣泄露報(bào)警、三表自動抄表收費(fèi)園區(qū)管理：園區(qū)統(tǒng)一有線電視轉(zhuǎn)發(fā)、園區(qū)范圍紅外監(jiān)控報(bào)警、電子巡更管理、停車場管理、出人口管理、網(wǎng)絡(luò)化管理、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、計(jì)算機(jī)化物業(yè)管理、一卡通'應(yīng)用、小區(qū)電子銀行、小區(qū)虛擬商場、證券行情和交易委托、小區(qū)智能系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)集成

　　1.4.2 國內(nèi)現(xiàn)有智能住宅的例子

　　在社區(qū)智能化實(shí)踐方面，我國也有一定的嘗試。廈門市建坤實(shí)業(yè)公司開發(fā)的wDJ一6社區(qū)智能管理系統(tǒng)；深圳市社區(qū)局80萬平方米按智能化社區(qū)和智能化社區(qū)小區(qū)的概念進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的梅林一村；長沙市地稅局的社區(qū)采用了智能化社區(qū)步線系統(tǒng)。在．E海地區(qū)，已建成和在建的智能化居住小區(qū)有20多個(gè)，上海郵電二村初步建成了智能化社區(qū)小區(qū)，上實(shí)花苑、創(chuàng)世紀(jì)花苑、萬里小區(qū)等紛紛宣布將建設(shè)一流的智能化社區(qū)小區(qū)。北京保安電器廠正式投產(chǎn)CBB三表產(chǎn)外計(jì)量保護(hù)箱，上海郵電智能化系統(tǒng)集成公司開發(fā)廠家用智能控制器，北京奇藝新技術(shù)公司推出電腦家庭自控系統(tǒng)等。

　　2、住宅的智能化可持續(xù)性發(fā)展

　　“可持續(xù)發(fā)展”的觀點(diǎn)是滿足人類基本的需要。持續(xù)性在《可持續(xù)性的居住環(huán)境》刊物(這是由英格蘭大學(xué)和當(dāng)?shù)卣�府管理局共同出版的刊�?中下了定義--通過保護(hù)生物圈的健康和管理主要的資源，如空氣、水、土地和礦產(chǎn)等來保持和提高人類的生活質(zhì)量。這意味著，我們應(yīng)從兩個(gè)方面去看問題。首先要從'自然的'和以生態(tài)為中心著手，去保護(hù)資源；第二要從突出以人類為中心，著手面向公共領(lǐng)域。這就必須一方面要滿足一個(gè)自給自足的生態(tài)系統(tǒng)日益增長的需求，而另一方面，要形成一個(gè)圍繞幾個(gè)方面（建筑的設(shè)計(jì)，環(huán)境的管理，建筑的形式等）。國內(nèi)住宅建筑界不斷深化'以人為本'的設(shè)計(jì)理念。了解客戶的需求是有效進(jìn)行住宅建筑建設(shè)的首要前提，要考慮使居民共享小區(qū)環(huán)境綠地、景觀、親切融合的環(huán)境設(shè)計(jì)。智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)在早期介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。同時(shí)'建管并重'，由政府主管部門、開發(fā)商以及智能化工程實(shí)施企業(yè)建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。建筑物的使用壽命長達(dá)幾十年，而各種自動化產(chǎn)品在2--5年內(nèi)就將升級，從可持續(xù)發(fā)展角度來看應(yīng)選取合適的綜合步線系統(tǒng)，不僅方便使用者也會大大地節(jié)省成本費(fèi)用。

　　3、智能化住宅前景樂觀

　　綜上所述，我們對智能住宅有了一定的了解。智能建筑不是房地產(chǎn)為自己美化的裝飾，而是住房消費(fèi)者的切身利益所需求。我國現(xiàn)有的智能化小區(qū)和智能化產(chǎn)品的智能化程度尚比不上德國（德國弗勞恩霍夫研究會與l l家公司聯(lián)手合作，建成世界首座樣板智能住宅，向人們揭示了未來住宅的前景和計(jì)算機(jī)技術(shù)新的發(fā)展趨勢），但這些成就是個(gè)良好的開端。我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科技水平是可以支持我國住宅的智能化的，況且中國人民的自身素質(zhì)也在不斷的提高，強(qiáng)烈要求智能化住宅的我國得到推廣，作為房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)有高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，認(rèn)識到智能住宅的廣闊前景。