第七節(jié) 分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　通過實(shí)地查看等方式調(diào)查了解了估價(jià)對(duì)象狀況及當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)狀況之后，應(yīng)有針對(duì)性地描述和分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價(jià)對(duì)象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場(chǎng)價(jià)格及其未來總體趨勢(shì)。在分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值中要形成“市場(chǎng)背景分析”、“估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析”，抵押估價(jià)還要形成“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析”。

　　第八節(jié) 估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　在前面擬定估價(jià)作業(yè)方案中強(qiáng)調(diào)，只要是估價(jià)對(duì)象在理論上適用的估價(jià)方法，都應(yīng)當(dāng)初步人選，不得隨意取舍。但每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有估價(jià)需要具備的條件。有些估價(jià)對(duì)象因其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會(huì)限制某些在理論上適用的估價(jià)方法的實(shí)際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價(jià)方法。關(guān)于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏估價(jià)所必要的資料，有的可能是估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師沒有盡力去搜集。限制估價(jià)方法采用的情況不應(yīng)包括后一種。對(duì)于理論上適用而未在正式出具的估價(jià)報(bào)告中采用的估價(jià)方法，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明未采用的理由。

　　估價(jià)方法選定之后就是進(jìn)行具體的測(cè)算。如何運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，已在前面介紹各種估價(jià)方法時(shí)作了詳細(xì)敘述，在此不再說明。

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