三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件

　　（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則估價師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關(guān)專業(yè)機構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對估價結(jié)果的影響或者估價結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會導(dǎo)致的估價結(jié)果的變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的敏感性分析）。

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