在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中均沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定,筆者根據(jù)新準則的要求結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序做如下介紹:

　　一、應(yīng)使用的主要會計科目

　　1.原材料。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備,包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品(購件)、修理用備件(備品備件)、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況,可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個二級明細科目,再按材料設(shè)備的保管地點(倉庫),材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。原材料的主要賬務(wù)處理:(1)企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設(shè)備,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記“原材料”,按實際成本,貸記“材料采購”或“在途物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。(2)自制并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記“原材料”,按實際成本,貸記“開發(fā)成本”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。(3)委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“委托加工物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。(4)生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)用材料設(shè)備,借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目,貸記“原材料”。(5)企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備,借記“預(yù)付賬款”科目,貸記“原材料”。(6)出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,貸記“原材料”。(7)發(fā)出委托外單位加工的材料,借記“委托加工物資”科目,貸記“原材料”。本科目期末借方余額,反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。

　　2.應(yīng)付賬款。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資(含設(shè)備)和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價款,以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價款。本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細科目,如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等,并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細賬進行明細核算。應(yīng)付賬款的主要賬務(wù)處理:(1)企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款應(yīng)按全部金額,借記“原材料”科目,貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付,則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目;支付貨款時,應(yīng)扣除已付的貨款;償付的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。(2)企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項,應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單,借記有關(guān)成本費用科目,貸記本科目;支付款項時,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。(3)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記本科目�？刍仡A(yù)付工程款和備料款時,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位工程款時,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。(4)企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時,借記本科目,貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

　　3.預(yù)付賬款。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料也在本科目核算。本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個明細科目:(1)預(yù)付承包單位款。(2)預(yù)付供應(yīng)單位款。預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理:(1)企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。(2)撥付承包單位抵作備料款的材料,借記本科目,貸記“原材料”等科目。(3)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記“應(yīng)付賬款--應(yīng)付工程款”科目,同時從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款,借記“應(yīng)付賬款”科目,貸記本科目。(4)企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單,根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額,借記“原材料”科目,貸記“應(yīng)付賬款”科目,同時將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目,借記“應(yīng)付賬款”科目.貸記本科目。預(yù)付賬款不多的企業(yè)也可將預(yù)付的賬款直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方,不設(shè)置本科目。

　　4.開發(fā)成本。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出,也在本科目核算。出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等可直接計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目,不通過本科目核算。企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出。以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)作為期間費用直接計入當期損益,不在本科目核算。企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等屬于直接費用,直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中);應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用,應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集,月末再按一定的分配標準分別計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)成本的主要賬務(wù)處理:(1)企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等,采用出包方式建設(shè)的應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款,計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中),借記本科目,貸記“應(yīng)付賬款--應(yīng)付工程款”科目“。(2)企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營方式的,發(fā)生的各項費用可直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中),借記本科目,貸記“原料”、“銀行存款”等科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程,應(yīng)及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn),月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時,按實際成本,借記 “開發(fā)產(chǎn)品”科目,貸記本科目。本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

　　二、”建筑安裝工程費“的核算程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”建筑安裝工程費“核算的一般程序是:(1)施工單位根據(jù)合同約定,繳納履約保證金。(2)開發(fā)商根據(jù)合同約定,支付一定的工程預(yù)付款、備料款。(3)開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料,并供應(yīng)到施工現(xiàn)場。(4)施工單位報送”已完工程形象進度“,并提供”工程價款結(jié)算賬單“。(5)向施工單位結(jié)算甲供材料價款,抵作工程進度款。(6)開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款。(7)辦理工程結(jié)算,除預(yù)留工程保修金外,支付工程尾款給施工單位。

　　三、會計核算舉例

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)建設(shè),支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用,可以直接計人相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系,根據(jù)合同約定進行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以及整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款,還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料(鋼材、水泥等),涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入”預(yù)付賬款“賬戶核算,待施工企業(yè)提出”工程價款結(jié)算賬單“辦理工程價款結(jié)算時,從”預(yù)付賬款“賬戶轉(zhuǎn)入”開發(fā)成本--建筑安裝工程費“賬戶。