封閉式小區(qū)作為住房商品化政策激發(fā)出來的全新社區(qū)形態(tài)，對樓市競爭力的追求使之趨向于構(gòu)建自成體系并相對獨(dú)立于城市公共空間的區(qū)域化生活方式，按其價(jià)位高低提出了景觀、配套商業(yè)與公共服務(wù)不同等級的市場標(biāo)準(zhǔn)。其商業(yè)建筑以有條件開放傳達(dá)了居住空間與城市的對立融合關(guān)系，不僅實(shí)現(xiàn)本身的生活服務(wù)功能，同時(shí)作為一種投資工具，滿足資本回報(bào)的要求。

　　本文通過對長沙市封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式及開發(fā)應(yīng)用實(shí)例的考察，分析其作為一種商業(yè)形態(tài)所具有的特殊性，在商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)范圍、經(jīng)營方式等方面的要求及其對環(huán)境的相互影響，在選址、規(guī)�？刂品矫嬲业娇茖W(xué)、合理的解決方案。

　　1、功能、經(jīng)營特點(diǎn)與主要問題

　　封閉式小區(qū)商業(yè)建筑是以居住小區(qū)內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的屬地型商業(yè)建筑形態(tài)，其功能以滿足居民日常生活必需的就近商品、服務(wù)及餐飲需求為主，并根據(jù)社區(qū)規(guī)模、人群特點(diǎn)進(jìn)行休閑、娛樂等功能的設(shè)置。一般具體配置有：購物、餐飲、維修、美容美發(fā)、文化體育、圖書音像、數(shù)碼彩擴(kuò)、洗衣裁剪、家庭服務(wù)和再生資源回收等。

　　在我國住房體制改革之后，由專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，與封閉式住宅小區(qū)同時(shí)規(guī)劃建造配套開發(fā)的商業(yè)建筑，具有統(tǒng)一開發(fā)、集中管理、分散經(jīng)營的特征，體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營優(yōu)勢。這是一種有別于城市區(qū)域中心商業(yè)、SHOPMALL、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強(qiáng)的地域性，經(jīng)營特點(diǎn)體現(xiàn)在側(cè)重特色、商業(yè)服務(wù)輔助功能、經(jīng)營集約化、贏利穩(wěn)定性、需求依賴性等方面。

　　從目前已建成的許多小區(qū)配套商業(yè)建筑來看，面臨的主要問題有：

　　（1）缺乏比較完善的商業(yè)整體規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互補(bǔ)相容不夠；

　�。�2）商業(yè)規(guī)模偏大，出現(xiàn)銷售難、招商難、經(jīng)營難的“三難”現(xiàn)象；

　�。�3） 商業(yè)布局沒有處理好商業(yè)與住宅的“動(dòng)”“靜”關(guān)系，不能充分滿足商家使用功能，造成了商家經(jīng)營與居民日常生活之間矛盾。

　　2、封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式

　　以物業(yè)主體集散程度、所處位置及輻射范圍不同，封閉式小區(qū)商業(yè)建筑主要表現(xiàn)為住宅底商、社區(qū)商業(yè)街、購物中心三種模式。這三種布局模式并非完全分離開來，有相當(dāng)一部分項(xiàng)目是多種形式的組合。

　　2.1 住宅底商模式

　　住宅底商指利用住宅、公寓等物業(yè)的底層從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種商業(yè)模式。

　　住宅底層商鋪通常設(shè)于單元式和板式小高層住宅的底層，臨城市道路和小區(qū)內(nèi)部道路線性布置，或以休閑廣場為中心集中布置，以服務(wù)于本地居民的小型零售商業(yè)為主。其優(yōu)點(diǎn)在于：各商鋪的面積普遍較小，經(jīng)營成本和風(fēng)險(xiǎn)較低，符合長沙市民的消費(fèi)習(xí)慣，綜合投資回報(bào)率較高，因此在長沙的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，最受個(gè)體投資者和經(jīng)營者的青睞。其缺點(diǎn)在于：住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，開間和形狀均不規(guī)整，開發(fā)商爭取最大限度的經(jīng)濟(jì)利益，一般將其劃分為小開間、大進(jìn)深的狹長商鋪分別出售，空間形式不利于商業(yè)經(jīng)營；由于商業(yè)經(jīng)營容易對樓上住戶造成多方面的干擾，影響社區(qū)和諧，如網(wǎng)吧、卡拉OK等娛樂業(yè)和餐飲店就不宜設(shè)在住宅底層商鋪之中。

　　住宅底商要求層高最低3.5m，層數(shù)不超過2層，面寬和進(jìn)深之比以1：2為宜，一般不低于1：3.外立面要求預(yù)留商家招牌的設(shè)置位置。

　　受用地條件限制，許多90年代后期以來在長沙市老城區(qū)建造的多層及小高層封閉式小區(qū)常采用住宅底商的形式，一般在住宅組團(tuán)沿街部分設(shè)置，與住宅部分內(nèi)外分界明確，最大限度降低對組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境的影響。例如：白沙家園的多層住宅底部設(shè)置一層商鋪，層高為3.6m，內(nèi)部柱網(wǎng)尚顯規(guī)整。

　　2.2 社區(qū)商業(yè)街模式

　　社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場所。其形式分為帶狀式和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。

　　對于目前長沙在近郊區(qū)開發(fā)的大中型新建樓盤而言，社區(qū)商業(yè)街是最受歡迎且廣泛采用的布局模式。這些新建樓盤注重環(huán)境品質(zhì)，采用統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)街的布置，即有利于內(nèi)部環(huán)境的維護(hù)，也便于創(chuàng)造舒適熱烈的消費(fèi)環(huán)境，同時(shí)保持商家經(jīng)營的靈活性，降低投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　芙蓉區(qū)政府新址附近的萬科·西街花園小區(qū)就是一個(gè)較好的例子。西街花園是由深圳萬科投資興建的大型高檔社區(qū)，沿高嶺路布置了一條長約400m的商業(yè)街，商業(yè)街由獨(dú)立的沿街商鋪和部分住宅底層商鋪組成，面積從50㎡-240㎡不等，可適應(yīng)不同類型規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求。在商業(yè)街的中段結(jié)合住宅組團(tuán)出入口設(shè)置了一處面積約500㎡的休閑廣場，廣場周邊布置環(huán)形組團(tuán)式的商鋪，購物環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)富有人情味。

　　在長沙老城區(qū)，由于用地緊張，社區(qū)商業(yè)街的實(shí)例較少，鴻銘中心·金街銀苑就是一個(gè)較為少見的例子。利用該地段的地理位置特點(diǎn)，設(shè)置了一條社區(qū)商業(yè)街將韶山北路和曙光路連接起來。開發(fā)商的目標(biāo)是打造一處高檔商品專賣和高端餐飲、休閑娛樂業(yè)的匯集中心。從目前的招商情況看，已經(jīng)體現(xiàn)出高檔消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集現(xiàn)象，其服務(wù)商圈的輻射范圍較大，目標(biāo)客戶多為小區(qū)外部的周邊高收入商務(wù)人士。商業(yè)街在建筑造型、街道尺度、綠化景觀及休閑設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面均做了細(xì)致的考慮。

　　2.3 購物中心模式

　　美國《零售辭典》對購物中心的定義為：購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個(gè)簡單的分布式經(jīng)營模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。 服務(wù)于封閉式小區(qū)的購物中心一般指鄰里型購物中心與社區(qū)型購物中心兩類，以生鮮食品超市為主力，會(huì)集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，能滿足一站式的消費(fèi)需要，容易凝聚人氣。

　　例如：位于岳麓區(qū)桐梓坡路與銀杉路交匯處的威勝大廈，在裙房布置了一家約3000㎡的超市主力店和二十家小商店，經(jīng)營內(nèi)容有地產(chǎn)中介、西餐廳、精品店、藥房、茶館等，服務(wù)對象除威勝大廈內(nèi)的約300戶居民外，大多數(shù)來自1公里范圍內(nèi)的其它住宅小區(qū)的居民。從營業(yè)面積和商圈輻射半徑來看，這屬于鄰里型購物中心的類別。

　　在近郊區(qū)的一些大盤項(xiàng)目，建筑面積超過百萬平米，居住人口數(shù)萬的開發(fā)規(guī)模，已經(jīng)具有了某種新城中心的性質(zhì)，以大型購物中心為核心或大型購物中心與商業(yè)街相結(jié)合的布局模式為主。

　　3、封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式應(yīng)用原則

　　封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式的應(yīng)用與規(guī)劃布局應(yīng)遵循下列原則：

　�。�1） 便利性原則：商業(yè)從空間上實(shí)現(xiàn)就近性，從而形成時(shí)間上的便利性；

　�。�2）獨(dú)立性原則：實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對分離和商業(yè)的相對集中與獨(dú)立，以保證商業(yè)不擾民；

　　（3）相對開放性原則：在居住區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的開放性，保證能同時(shí)服務(wù)于外部客流和通過性客流；在相鄰小區(qū)間，按照區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；

　�。�4） 和諧性原則：充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性，創(chuàng)造住宅的適宜居住環(huán)境。

　　4、封閉式小區(qū)商業(yè)建筑的開發(fā)規(guī)模

　　商業(yè)建筑開發(fā)規(guī)模的確定，主要與目標(biāo)客戶的定位及商圈輻射范圍有關(guān)。

　　4.1 目標(biāo)客戶的定位

　　封閉式小區(qū)商業(yè)建筑按目標(biāo)客戶定位的不同分為內(nèi)向服務(wù)型、外向服務(wù)型、內(nèi)外兼顧型三種類型：

　　內(nèi)向服務(wù)型商業(yè)建筑服務(wù)對象僅限于小區(qū)內(nèi)部居民，外來客流較少。要根據(jù)本區(qū)居民的人口規(guī)模、消費(fèi)能力按合適的比例確定面積，一般占總建筑面積的3%～6%之間，人均0.8～1.2㎡。

　　外向服務(wù)型商業(yè)建筑一般臨近城市商業(yè)中心并沿城市道路布置，消費(fèi)人群多為周邊居民及過往客流。開發(fā)規(guī)模與本區(qū)內(nèi)部居民的人數(shù)沒有直接關(guān)系，而要根據(jù)小區(qū)所在地段的商業(yè)開發(fā)價(jià)值和開發(fā)條件確定。

　　內(nèi)外兼顧型商業(yè)建筑服務(wù)對象包括小區(qū)內(nèi)部居民及部分過往客流。長沙市大部分處于非城市商業(yè)中心地段的封閉式小區(qū)多屬此類，多采用沿街設(shè)置的住宅底商和獨(dú)立商鋪的形式。開發(fā)規(guī)模需要綜合考慮本區(qū)居民的日常消費(fèi)需求、面臨城市道路地段的開發(fā)條件、周邊潛在消費(fèi)群體及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局情況。

　　4.2 營業(yè)面積和輻射半徑的關(guān)系

　　對于采用購物中心布局模式的鄰里中心或社區(qū)商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，需要分析營業(yè)面積和服務(wù)商圈輻射范圍的對應(yīng)關(guān)系。對長沙市來說，由于絕大多數(shù)住宅都有配套的商業(yè)項(xiàng)目，激烈的競爭會(huì)相互削弱商業(yè)項(xiàng)目各自的輻射半徑；另外，越往市區(qū)中心商業(yè)越密集，輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現(xiàn)出非對稱輻射的模式。一般來說，社區(qū)商業(yè)的輻射范圍要遠(yuǎn)小于城市商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心的輻射范圍，其輻射區(qū)域一般在半徑1km的范圍以內(nèi)，即步行15分鐘左右的時(shí)間距離。其中以步行5～10分鐘為核心商圈，輻射顧客群占到70%左右。

　　4.3 商業(yè)建筑規(guī)模的估算

　　封閉式小區(qū)商業(yè)建筑規(guī)模的估算，主要從以下兩個(gè)方面考慮：

　　首先，參考有關(guān)的規(guī)范數(shù)據(jù)，《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的“公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)”規(guī)定，商業(yè)服務(wù)設(shè)施按700～910㎡/千人控制，通常將其作為低限數(shù)據(jù)參考。

　　其次，對項(xiàng)目所在區(qū)位、資源條件、建筑總量、服務(wù)人口及周邊市場環(huán)境進(jìn)行全面考慮，因個(gè)案情況做出獨(dú)立的綜合判斷。

　　封閉式小區(qū)商業(yè)建筑規(guī)模的估算一般采用兩種方式：一是根據(jù)小區(qū)的大小，結(jié)合商圈的輻射范圍，按人均0.8～1.2㎡來計(jì)算；另一種則粗略考慮為整個(gè)小區(qū)建筑面積的5%～7%。

　　5、結(jié)語

　　在建設(shè)“兩型社會(huì)”、創(chuàng)建和諧社區(qū)的方針引導(dǎo)下，封閉式小區(qū)商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下方面：

　　（1）集中化程度增加。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)逐漸呈現(xiàn)大盤化、郊區(qū)化的趨勢，出于規(guī)模開發(fā)和對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求，零散的住宅底商開發(fā)模式將受到限制，以集中布置的社區(qū)商業(yè)街和購物中心為主體的社區(qū)商業(yè)中心將逐漸成為主流，朝統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)選址、集中布置的方向發(fā)展。

　�。�2）商業(yè)功能細(xì)分及休閑化趨勢。以家庭為載體的休閑、文化、娛樂、服務(wù)消費(fèi)項(xiàng)目所占比例將進(jìn)一步提高，一般性購物消費(fèi)則向社區(qū)及區(qū)域級購物中心集中。

　　（3）開發(fā)模式的變化。從住宅項(xiàng)目的配套建設(shè)轉(zhuǎn)為按商業(yè)地產(chǎn)的操作模式開發(fā)經(jīng)營，實(shí)行訂單式設(shè)計(jì)、建設(shè)，有利于后期銷售招商工作，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

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