二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

　　處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，因此在對處分房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)過程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn)，確定其價(jià)格。

　　（一）強(qiáng)制處分

　　處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強(qiáng)制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價(jià)還價(jià)，處分行為也一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

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　　由于拍賣交易方式的特點(diǎn)，買受人（購得拍賣標(biāo)的的競買人）在較短的時(shí)間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時(shí)間，也沒有足夠的時(shí)間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。

　?。ㄈ┦袌鲂枨竺嬲?、推廣力度小

　　拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較??；再加之拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　?。ㄋ模┫M(fèi)者心理因素

　　購買者由于消費(fèi)心理的影響，在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會低于正常房地產(chǎn)價(jià)格，使得拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格較低。

　?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價(jià)格，以彌補(bǔ)該支出。

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