第四章 房地產咨詢顧問服務

　　第三節(jié) 房地產項目策劃

　　房地產項目策劃是從發(fā)展商獲得土地使用權開始，到市場調查、目標市場的選擇與定位，再到物業(yè)管理全過程的策劃，即房地產項目全程策劃。房地產項目策劃屬于房地產項目開發(fā)的前期工作，由于房地產市場的風險很大，開發(fā)商在項目地塊的選取以及項目開發(fā)前往往會委托中介機構進行項目的策劃。

　　房地產項目策劃的內容主要包括以下方面：

　　一、房地產項目策劃的特點

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　　房地產項目策劃的地域性特點主要表現(xiàn)在三個方面：①要考慮房地產開發(fā)項目的區(qū)域經濟情況。由于不同區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經濟條件、市場狀況的差異，進行房地產項目策劃就必須對特定區(qū)域的具體隋況進行具體分析；②要考慮房地產開發(fā)項目周圍的市場情況，應重點把握市場的供求、市場的消費傾向等；③要考慮房地產項目的區(qū)位情況，如房地產項目所在地的自然區(qū)位、經濟區(qū)位。

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　　房地產項目策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)共同組成個大系統(tǒng)，缺一不可。房地產項目開發(fā)從開始到完成經過市場調研、投資研究、規(guī)劃設汁、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非是各個子系統(tǒng)功能簡單的相加，系統(tǒng)的結構與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　（三）前瞻性

　　房地產項目策劃的理念、創(chuàng)意、手段應著重超前性、預見性。房地產項目完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，只投入不產出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產項目策劃的超前眼光和預見能力在各個階段都要體現(xiàn)出來：在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發(fā)的市場情況；在投資分析階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

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　　房地產項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產項目策劃自始至終要以市場為主導，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠以市場需求為依據。二是房地產項目策劃要隨市場的變化而變化，房地產的市場變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產項目策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。

　?。ㄎ澹﹦?chuàng)新性

　　房地產項目策劃要追求新意。獨創(chuàng)，避免雷同。房地產項目策劃創(chuàng)新首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因為概念、主題是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念、主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容和形式。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣。要通過不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法和手段。

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　　房地產項目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理最具操作性的一種。同時，房地產項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據房地產市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應狀態(tài)。

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