2．運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

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