（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點

　　旅館房地產(chǎn)的估價特點除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點：

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價值的重復(fù)計算。

　　2．功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務(wù)會議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價。

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營獲取回報，因此投資回收期較長，在經(jīng)營期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大，經(jīng)營風(fēng)險較大。

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價格（或床位價格）、房間數(shù)（或是床位數(shù)）；入住率等指標(biāo)，常?？梢宰鳛楣纼r的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。

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