甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？

　　2.裝修補償應(yīng)如何確定？

　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？

　　答案：

　　1.估價程序上應(yīng)特殊注意：

　　1）被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。

　　2）估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。

　　3）公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。

　　2.房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。

　　3.價不考慮的房屋租賃因素的影響。

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　?。?）估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤？

　?。?）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格？

　　答案：

　?。?）錯誤有：

　?、賾?yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　?、趹?yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　?、劾麧檻?yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　?。?）還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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