6.6 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格－按房地產(chǎn)權(quán)益劃分

　　6.6.1所有權(quán)價格

　　6.6.2使用權(quán)價值

　　6.6.3其他權(quán)益價格

　　6.6.1所有權(quán)價格

　　中國目前只有房屋所有權(quán)價格沒有土地所有權(quán)價格

　　土地公有制，國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓

　　土地征收目前不是按土地的市場價值進(jìn)行補(bǔ)償

　　房屋拆遷補(bǔ)償以被拆遷房屋的市場評估價格為依據(jù)

　　6.6.2使用權(quán)價值

　　主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)

　　正常情況下土地所有權(quán)高于土地使用權(quán)，但在特殊情況下出現(xiàn)相反的情況

　　6.6.3其他權(quán)益價格

　　泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格

　　包括租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格

　　6.7 實(shí)際價格和名義價格

　　實(shí)際價格與名義價格的種類

　　申報的成交價格與真實(shí)的成交價格

　　考慮通貨膨脹下的價格與不考慮通貨膨脹下的價格

　　估價中最常用到的含義

　　實(shí)際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格

　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格

　　【重點(diǎn)】名義價格與實(shí)際價格的換算

　　根據(jù)資金的時間價值的換算，交發(fā)生在不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時點(diǎn)，即為實(shí)際價格

　　【2007年】

　　在估價中選擇4個可比實(shí)例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清．丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率l0％，這4個可比實(shí)例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】甲的實(shí)際價格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100

　　乙的實(shí)際價格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120

　　丙的實(shí)際單價4700

　　丁的實(shí)際價格＝[20+32.36/（1+10%）]/110

　　6.8 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　現(xiàn)貨與期貨價格

　　現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價格

　　期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格

　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格與期貨價格

　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是現(xiàn)房價格

　　房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是期房價格

　　【重要考點(diǎn)】期房價格與現(xiàn)房價格的關(guān)系

　　期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補(bǔ)償

　　【2007年】

　　某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為（ 　）元/每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

　　【答案】A

　　【2006年】

　　某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/㎡，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ ㎡（年末收到），出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/㎡．假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補(bǔ)償為200元/㎡，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ ?。┰?㎡．

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　【答案】C

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