7．房地產(chǎn)估價的要素（11要素）

　　7.1估價當(dāng)事人（3類當(dāng)事人）

　　7.2估價目的

　　7.3估價對象

　　7.4估價時點

　　7.5 價值類型

　　7.6 估價依據(jù)

　　7.7 估價假設(shè)

　　7.8 估價原則

　　7.9 估價程序

　　7.10 估價方法

　　7.11估價結(jié)果

　　7.1估價當(dāng)事人

　　房地產(chǎn)估價人員－估價服務(wù)的提供者

　　執(zhí)業(yè)資格－房地產(chǎn)估價師

　　從業(yè)資格－房地產(chǎn)估價員

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　一級資質(zhì)

　　二級資質(zhì)

　　三級資質(zhì)

　　暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

　　估價委托人－估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象

　　【關(guān)于估價師的重要規(guī)定】

　　房地產(chǎn)估價師只能且必須受騁于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)估價師不能以個人名義收費，必須由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費

　　【關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的重要規(guī)定】

　　由自然人出資

　　以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立

　　法定代表人或合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師

　　估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制

　　不同資質(zhì)等級機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分

　　房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具

　　【辯析】

　　估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間的異同

　　概念

　　估價對象權(quán)利人：估價對象的所有人、使用人、抵押權(quán)人

　　估價對象利害人：估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人

　　估價報告使用者

　　估價委托人

　　關(guān)系

　　權(quán)利人一定是利害人，而利害人不一定是權(quán)利人

　　委托人不一定是權(quán)利人或報告使用者

　　7.2估價目的

　　是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途

　　估價目的來源于委托人的估價需要

　　估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結(jié)果

　　7.3估價對象

　　概念

　　即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)，估價標(biāo)的

　　當(dāng)估價對象為房屋和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時，也可稱為被估價權(quán)益

　　可作為估價對象的情況

　　在建工程

　　未來狀況下的房地產(chǎn)（期房）

　　對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）

　　房地產(chǎn)的局部

　　現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（如承租房的裝飾）

　　含有房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)

　　一般類型

　　土地

　　房屋

　　構(gòu)筑物

　　在建工程

　　以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

　　整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　7.4估價時點﹡

　　也稱為價值日期、估價基準(zhǔn)日

　　是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間

　　估價時點根據(jù)估價目的來確定

　　估價時點確定在先，評估價值確定在后

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