?。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

　　（1）收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。

　?。?）市場法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。

　?。?）成本法。在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助。

　?。ㄋ模┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理

　　1．商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問題：

　?。?）租約問題。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場租金利用市場法求取估價對象房地產(chǎn)的凈收益。

　?。?）租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：①租金中包含物業(yè)管理費；②租金中包含物業(yè)管理費和水電費；③租金中不含物業(yè)管理費和水電費；④計租面積為建筑面積，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；⑤計租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。估價時應(yīng)根據(jù)估價對象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實例。

　?。?）租金的支付方式問題。租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時間價值的差異，必然導(dǎo)致租賃價格的差異。租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付和按合同約定支付等。因此，在運用市場法求取估價對象租金時，應(yīng)詳細(xì)了解交易實例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。

　?。?）地下車庫租金問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車庫一般采用租賃經(jīng)營方式，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位租金，另一部分是向訪客提供臨時使用的車位租金。包月出租的車位租金比較穩(wěn)定，容易測算；臨時使用的車位租金的測算比較困難，一般按如下步驟進行測算：首先，了解不同時段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時使用的車位租金收入。

　　2．整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　?。?）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價對象僅有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例來求取估價對象的價格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價對象只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此，可以先評估出一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

　?。?）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價對象既有辦公功能，又有居住功能，即一部分用于辦公，另一部分用于居住。因此，對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法和收益法估價，居住用房主要采用市場法估價。

　?。?）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時又有其他功能。因此，對綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定個功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、交易實例收集的難易程度而選用不同的 估價方法，主要采用市場法和收益法進行估價；最后，將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格。

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