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2011年房地產估價師考試《案例分析》課程講義(11)

2011-03-28 11:42  來源:  字體:  打印 收藏

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  四、各估價方法應用時應收集的資料

  1.各估價方法應用時應收集的基礎資料(不論何種估價方法都應收集的資料)

 ?。?)估價委托的有關資料:①委托方情況(法人、住址、電話);②估價目的(委托方提供);③估價時點; ④項目有關文件;⑤委托方的其他要求。

 ?。?)相關法律法規(guī)和政策:①委托估價是否符合相關法律法規(guī)和政策;②估價操作應遵循的相關法律法規(guī)和政策。

 ?。?)估價時點房地產市場狀況的資料:①一般性的房地產市場狀況資料;②地區(qū)性的房地產市場狀況資料;③本類型房地產市場狀況資料。

 ?。?)估價對象狀況的資料:估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數、建筑高度、建筑裝修及設備狀況、建成年月、新舊程度、產權狀況、土地權利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產有否抵押、租約等他項權利,等等。

 ?。?)估價對象區(qū)域條件資料:①交通;②環(huán)境;③繁華程度;④景觀;⑤公共配套;⑥危險因素;等等。

  2.比較法應用時應收集的技術資料

  (1)收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例,包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產狀況等。

 ?。?)收集交易實例的交易情況,如稅費負擔方式,有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。

 ?。?)收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。

 ?。?)收集交易實例和估價對象的區(qū)位、權益和實物狀況。

  3.成本法應用時應收集的技術資料

 ?。?)收集類似房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料;

 ?。?)收集類似土地的市場價格或其基準地價及其相關修正系數;

 ?。?)收集建筑物重置成本資料;

 ?。?)收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率,或現場查勘和評定建筑物的新舊程度。

  4.收益法應用時應收集的技術資料

  (1)收集類似房地產正常經營的收入水平(租金標準、價格標準,出租率、上座率、滿客率),可出租面積、營業(yè)面積等資料;

 ?。?)收集類似房地產正常經營的運營費用,或收集類似房地產正常經營的運營費用占潛在毛收入的比例,以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益。

 ?。?)收集類似房地產的租金與價格資料、或類似房地產正常經營的投資收益率資料、或類似房地產的無風險收益率和風險調整率,以便測算或選用估價對象房地產的資本化率。

 ?。?)收集估價對象在未來年限的收益變化情況,以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格。

  5.假設開發(fā)法應用時應收集的技術資料

  (1)同類房地產市場狀況、未來趨勢;

  (2)同類房地產市場售價;

 ?。?)同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用;

  (4)同類項目開發(fā)利潤或收益資料;

 ?。?)折現率確定的有關資料。

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