（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　答案：1．選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。（1分）

　　2．了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況（1分）。

　　3．了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）。

　　4．分析確定土地的最佳開發(fā)方案（1分）。

　　5．根據(jù)開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售），運用市場法（0．5分）和收益法等（0．5分），預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值（1分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格（1分）。

　　6．選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格（1分）。

　　7．綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果（1分）。

　　8．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告（1分）。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

　　答案：

　　1．（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（1分）；

　?。?）收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分（1分）；

　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）、財務(wù)費用（含利息收益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的商業(yè)利潤等（1分）。

　　2．收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（2分）。

　　3．估價采用的成本應(yīng)為估價時點的（1分）社會平均（客觀）成本（1分）[或者：實際成本是歷史（1分）也不一定是社會平均（客觀）成本（1分）]．

　?。ㄈ┠吵菂^(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重顳裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆迂管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?

　　（三）甲公司可能提出的要求：

　　1．按改造后的辦公用途市場價值進行評估（1分）；

　　2．對辦公樓承租人損失進行評估（1分）；

　　3．對裝修、改造費用進行評估（1分）。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1．應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償（2分）。

　　2．經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2分）。

　　3．對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決（1分）。

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