六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.年有效毛收入估算

　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計(jì)1000平米為××有限公司自用辦公，l－20層寫字樓計(jì)2000平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略），估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％， 公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個(gè)，出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1－20％）＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6（萬(wàn)元）

　　2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

　?。?）年維修費(fèi)

　　根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/平米（確定依據(jù)及過(guò)程略），故：

　　年維修費(fèi)=1500×38000×2％＝114.00（萬(wàn)元）

　?。?）年管理費(fèi)

　　年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3％＝17.10（萬(wàn)元）

　　（3）年保險(xiǎn)費(fèi)

　　保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10（萬(wàn)元）

　　（4）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

　　根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房租收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產(chǎn)稅和“兩稅一費(fèi)”=2211.6×（12％＋5.5％）=387.03（萬(wàn)元）

　?。?）年土地使用稅

　　根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50（萬(wàn)元）

　?。?）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50=586.98（萬(wàn)元）

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60－586.98=1624.62（萬(wàn)元）

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫(kù)）的綜合報(bào)酬率為7.5％（具體過(guò)程略）。

　　5.求取收益價(jià)格

　　預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2043年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　故收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。

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