四、估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤

　　1．房地產(chǎn)抵押估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押；

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響；

　?。?）未考慮抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余使用年限對估價(jià)的影響；

　?。?）估價(jià)報(bào)告中沒有作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示；

　?。?）估價(jià)報(bào)告沒有對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。

　?。?）未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損；

　?。?）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項(xiàng)目不全面。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告未向估價(jià)報(bào)告使用者作出以下提示：

　　①估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

　?、谠诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；

　?、酆侠硎褂迷u估價(jià)值；

　　④定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　　2．損害賠償房地產(chǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清；

　?。?）沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用造成收益下降）。

　　3．房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　（1）沒有分清投保價(jià)值評估和保險(xiǎn)損失程度評估；

　　（2）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估；

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同；

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失；

　?。?）按“不可修復(fù)情況”評估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值；

　　（6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對象。

　　4．拆遷估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　（1）房屋拆遷評估價(jià)格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格；

　　（2）拆遷估價(jià)考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響；

　　（3）拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，不是以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　5．其他估價(jià)目的可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）作價(jià)入股的估價(jià)，沒有說明入股后的用途；

　?。?）拍賣底價(jià)的評估，沒有確定出拍賣保留價(jià)；

　?。?）房地產(chǎn)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算增值的最終分配率；

　?。?）房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有說明土地出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價(jià)對象為何需要估價(jià)；

　?。?）征用補(bǔ)償估價(jià)違背了國家制定的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定；

　?。?）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途；

　?。?）對舊房地產(chǎn)評估，未根據(jù)估價(jià)對象的狀況對重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正；

　　（8）房屋租賃價(jià)格評估未考慮租約對估價(jià)的影響。

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