2.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　2.1 投資機(jī)會(huì)選擇

　　2.2 投資決策分析

　　2.1 投資機(jī)會(huì)選擇

　　投資設(shè)想

　　尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

　　細(xì)化投資設(shè)想

　　對(duì)篩選出的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步分析比較，并最終將期投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具體，通過與各方的接觸，提出一個(gè)初步的開發(fā)投資方案

　　2.2 投資決策分析

　　市場(chǎng)分析

　　主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格和租金水平

　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)

　　投資決策

　　結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策

　　3.前期工作

　　3.1 獲取土地

　　3.2 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　　3.3 建設(shè)工程招標(biāo)

　　3.4 開工申請(qǐng)與審批

　　3.5 前期工作的其它環(huán)節(jié)

　　3.1 獲取土地

　　3.1.1 土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)

　　3.1.1.1 土地儲(chǔ)備的概念

　　3.1.1.2 土地儲(chǔ)備的管理體制

　　3.1.1.3 土地儲(chǔ)備的范圍

　　3.1.1.3 土地儲(chǔ)備的供應(yīng)

　　3.1.1.5 土地一級(jí)開發(fā)的概念

　　3.1.1.6 土地一級(jí)開發(fā)的兩種模式比較

　　3.1.1.7 土地儲(chǔ)備開發(fā)成本

　　3.1.2 獲取土地的途徑

　　3.1.2.1 出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　3.1.2.4 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　3.1.1.1 土地儲(chǔ)備的概念

　　概念

　　是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為

　　新舊兩種制度圖解

　　3.1.1.2 土地儲(chǔ)備的管理體制

　　土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理－由政府制定

　　年初與末土地儲(chǔ)備規(guī)模

　　年度前期開發(fā)規(guī)模（收）

　　年度供應(yīng)規(guī)模（出）

　　3.1.1.3 土地儲(chǔ)備的范圍

　　依法收回的國(guó)有土地

　　收購(gòu)的土地

　　行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

　　已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地

　　其他依法取得的土地

　　3.1.1.4 土地儲(chǔ)備的供應(yīng)

　　儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃，由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地

　　3.1.1.5 土地一級(jí)開發(fā)的概念

　　是由政府或其愛權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件

　　3.1.1.6 土地一級(jí)開發(fā)的兩種模式比較

　　模式 主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)的辦理及組織實(shí)施 具體實(shí)施 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)

　　政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施并委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 通過公開招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè) 不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%

　　政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施 開發(fā)企業(yè) 招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%

　　3.1.1.7 土地儲(chǔ)備開發(fā)成本

　　①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　?、谑召?gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用

　?、凼姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

　?、苷袠?biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

　?、葙J款利息

　?、尥恋貎?chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等

　　3.1.2.1 出讓

　　方式

　　招標(biāo)

　　拍賣

　　掛牌

　　協(xié)議

　　規(guī)定

　　工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

　　方式

　　出讓－協(xié)議出讓

　　租賃

　　作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)

　　3.1.2.4 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　土地轉(zhuǎn)讓

　　公司入股

　　并購(gòu)

　　合伙

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