�。ǘ�）不應(yīng)有無償無限期的承諾

　　除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因為：

　�。�1）物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉(zhuǎn)軌時期，廣大消費者對計劃經(jīng)濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償?shù)某兄Z不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。采集者退散

　�。�2）無償提供服務(wù)導致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人，其他的專項服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無償提供這部分專項、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項管理服務(wù)的人來說就是不公平的。

　�。�3）無償提供管理服務(wù)存實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務(wù)仍是有成本，需要支付費用的，無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標準，二是將該成本費用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔給全體業(yè)主。

　�。�4）物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

　　在物業(yè)管理的具體實施中，有時開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動，如新年聯(lián)歡會、“六一”兒童付活動等；或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠。這都是無可厚非的，這樣做有利丁物業(yè)管理的運作，是應(yīng)該提倡的。但是，除經(jīng)業(yè)主大會同意，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中指出，只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

　�。ㄈ�）實事求是留有余地

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應(yīng)引起開發(fā)商，尤其時物業(yè)管理企業(yè)的注意。

　　1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行

　　在投標和承諾物業(yè)管理服務(wù)標準時，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不同的物業(yè)有不同的檔次，這是客觀條件；不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)之上。要注意，對經(jīng)過努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。

　　2.對分期建設(shè)項目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾

　　物業(yè)的開發(fā)建造是一個過程，有時又分期實施。在物業(yè)服務(wù)合同，尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應(yīng)，當最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項服務(wù)提供的條件與時機以及未提供該項服務(wù)時物業(yè)管理服務(wù)費的適當減免；又如，當一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時，在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項目內(nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時尤其應(yīng)注意。

　�。ㄋ模┟鞔_界定違約責任與處理方式

　　在物業(yè)管理的實踐過程中，不可避免地會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間；既有違法的問題，但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認識水平的范疇。最然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

　　由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費同時產(chǎn)生同時結(jié)束的特點，問題出現(xiàn)后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題要更為復雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責任以及承擔相應(yīng)責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視。

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