代理

　　所謂代理就是指代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，由此產(chǎn)生的民事權利和義務直接由被代理人承受的一種民事關系。

　　代理的特征

　　代理在法律活動中具有以下四個特征：（1）代理活動必須是具有法律意義的行為；（2）代理人以被代理人的名義實施民事法律行為；（3）代理人在代理權限內(nèi)實施代理行為；（4）被代理人對代理行為承擔民事責任。

　　代理的種類

　　根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理的種類主要有：委托代理、法定代理和指定代理。

　　委托代理

　　委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。

　　法定代理

　　法定代理是指根據(jù)法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關系。主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務而設立的制度。

　　指定代理

　　根據(jù)人民法院或有關單位的指定而發(fā)生的代理。

　　委托代理形式

　　委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書面形式委托。物業(yè)管理的委托服務必須采用書面形式。

　　代理權取得

　　代理權可通過以下方式取得：（1）因授權而取得代理權；（2）因指定而發(fā)生；（3）因法律規(guī)定而發(fā)生。

　　代理人行使代理權時應遵循的原則

　　代理人行使代理權時通常應遵循明下兩項原則：（l）代理權應為維護被代理人的最大利益而行使；（2）代理權利得濫用。

　　物業(yè)管理代理鏈

　　物業(yè)管理中，其委托代理的實現(xiàn)絕不是簡單的一個合約，而是若干個連續(xù)性的合約，這又表現(xiàn)為一種代理鏈如圖：

　　業(yè)主（使用人）→業(yè)主大會（業(yè)主委員會）→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工

　　委托代理 委托代理 委托代理

　　委托代理中的效率體現(xiàn)

　　單位、個人（業(yè)主）采用委托代理的最終效率，體現(xiàn)在自身利益最大化或損失最小化。

　　產(chǎn)權利益追求

　　在委托代理關系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權利益的追求，它包括對物業(yè)管理質(zhì)量、水平以及產(chǎn)生的收益方面的追求，等等。

　　監(jiān)督距離長短

　　代理效率的好壞與委托代理活動中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關。每經(jīng)過一個中間層，初始委托人的監(jiān)督管理積極性就遞減一次，監(jiān)督距離越長、中間層越多、遞減量就越大。

　　激勵手段強弱

　　物業(yè)管理正面激勵的最大難點在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標，因此應建立以模糊數(shù)學為基礎、加權平均多元素的考按模型方法來進行考核，這樣，使得激勵措施落到實處。

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