3.寫字樓物業(yè)管理

　　3.1寫字樓的分類

　　3.2寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　3.3寫字樓租戶的選擇

　　3.4寫字樓租金的確定

　　3.5寫字樓的租約與租約談判

　　3.1寫字樓的分類

　　分類標(biāo)準(zhǔn)

　　所處的位置

　　自然或質(zhì)量狀況

　　收益能力

　　等級(jí)

　　甲級(jí)寫字樓

　　乙級(jí)寫字樓

　　丙級(jí)寫字樓

　　3.2寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　位置

　　交通方便性

　　聲望或形象

　　建筑形式

　　大堂

　　電梯

　　走廊

　　寫字樓室內(nèi)空間布置

　　為租戶提供的服務(wù)

　　建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　物業(yè)管理水平

　　租戶類型

　　3.3寫字樓租戶的選擇

　　商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　所需面積大小

　　可能面積的組合

　　尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　3.4寫字樓租金的確定

　　計(jì)算可出租或可使用面積

　　三個(gè)面積

　　·建筑面積

　　·可出租面積：出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

　　·出租單元內(nèi)建筑面積：單元內(nèi)使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個(gè)系數(shù)

　　·可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U）

　　租金的計(jì)算

　　·實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積而乘以R/U系數(shù)

　　基礎(chǔ)租金與市場租金

　　基礎(chǔ)租金：根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場租金：根據(jù)市場供求關(guān)系決定的租金水平

　　基礎(chǔ)租金高于市場租金，要降低經(jīng)營費(fèi)用

　　在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

　　出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

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