第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權方法

　　1．傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　傳統(tǒng)投資決策方法

　　財務評價方法，必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準確的預測和推斷

　　兩個假定

　　投資可逆性，可收回投資或轉(zhuǎn)售收回投資

　　不考慮延期投資對項目預期收益的影響，不考慮時滯

　　財務評價容易低估的表現(xiàn)

　　忽視了投資項目中的柔性價值，假設未來仍是決策時的市場情況

　　忽視了投資機會的選擇

　　忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長

　　2．房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費高，阻礙流動

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時機不同，投資收益與風險就不同

　　延期投資可能規(guī)避風險

　　房地產(chǎn)投資的期權性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權性質(zhì)

　　具有期權性使決策問題轉(zhuǎn)換為實物期權定價問題

　　期權價格是獲得這種權利所投入的人財物

　　執(zhí)行期權相當于在有利的投資機會下進一步投資

　　【2009年】

　　實物期權方法可以應用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．可預測性
　　B．不可控制性
　　C．不可逆性
　　D．可延期性
　　E．不可變更性

　　【答案】CD

　　【解析】兩大基本特性決定了具有實物期權性質(zhì)。

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