1.3.4.2房地產(chǎn)投資之弊

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在：

　?。?）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務而破產(chǎn)。

　?。?）投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　?。?）投資回收周期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

　?。?）需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

　　此外應該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進行房地產(chǎn)投資。

　　1.4房地產(chǎn)投資的風險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。風險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。

　　1.4.1房地產(chǎn)投資風險的基本概念

　　1.4.1.1風險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

　　1.4.1.2風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著區(qū)別。風險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　1.4.1.3風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　?。?）預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大（2）相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大（3）預期收益的變動性和離散性如何  

　　1.4.2系統(tǒng)風險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　1.4.2.1通貨膨脹風險

　　也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由租客承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。

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