6.5.4　直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　6.5.4.1　直接資本化法的優(yōu)缺點

　　直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較為簡單。

　　但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的類似房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的類似房地產的凈收益每年上漲3%，如果以該類似房地產的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。

　　6.5.4.2　報酬資本化法的優(yōu)缺點

　　報酬資本化法的優(yōu)點是：①指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎；②每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的報酬率，而通過其他具有同等風險投資也可以求取適當的報酬率。

　　但由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。

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