第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）單宗交易規(guī)模校小，但市場交易量十分巨大

　　（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌愋妥》績r格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．位置

　　2．交通條件

　　3．生活服務(wù)設(shè)施

　　4．教育配套設(shè)施

　　5．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝飾裝修

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　（一）市場法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　　（三）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4．裝修高檔且復(fù)雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　4．樓層

　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．凈高

　　3．面積

　　4．裝修

　　5．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　（三）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

　?。ㄈ┛罩?、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　?。ǘ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　4．樓層

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶類型

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　（二）市場法

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　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金問題

　　（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點(diǎn)

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢?biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

　?。ㄋ模S房使用壽命受腐蝕性影響大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

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　　（二）市場法

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　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

　　一、停車庫的估價

　?。ㄒ唬┑叵峦＼噹焯攸c(diǎn)

　?。ǘ┑叵峦＼噹斓膬r格特點(diǎn)

　　（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

　　（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　6．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　7．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

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