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2011年房地產估價師《經營與管理》第九章知識點（7）
17. 個人住房抵押貸款的風險管理
嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定，抵押物的價值的確定，以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準
詳細審查借款人的相關信息
通過各處信息判斷借款人的還款能力
考核借款人還款能力
在發(fā)放貸款前應對新建房進行整體性估價
18.如何考核借款人的還款能力（兩個指標）
月還款額與收入比控制在50%以下
月所有債務支出與收入比控制在55%以下
房產支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入
所有債務與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額）/月均收入
19. 房地產抵押貸款二級市場
二級市場發(fā)展的條件
需要有一個健全的房地產抵押貸款一級市場
還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件（三條件）
商業(yè)銀行制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計法規(guī)
為證券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以轉讓抵押貸款權益
有一個穩(wěn)定的經濟環(huán)境
二級市場上交易的抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款支持債券
抵押貸款傳遞證券
抵押貸款直付債券
抵押貸款擔保債務
20. 房地產投資信托基金
資金來源
發(fā)行股票、從金融市場融資
信托基金的特征（五大特征）
流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現金回報、有效分散風險、抵御通貨膨脹
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