?。?）單項選擇題（10小題，每題2分，共20分。）

　　答題要點：本題是為增加試題覆蓋面而設置，三個大的案例，十個小題，每題只選一個最佳答案，但分值2分，值錢?？辞逡笈c所有可選答案、運用排除法、運用猜測法，最后剩兩個答案如果認為都對，就挑一個最符合題干題意的。有些基礎題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，重來沒見過，就猜好了，蒙對了就賺了，錯了也無所謂，又學會一個知識點。本題爭取拿到70%以上的正確分值。

　　2003年主要考點：估價方法選用、價格內涵、估價任務的獲得、抵押的價值含義、資本化率、凈收益的求取、估價用途的確定。

　　例如（三）某房地產的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產進行估價。

　　5.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按（?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　答案：B

　　6.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按（?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　答案：B

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為（?。?br />　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　答案：D

　　8.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（　）。
　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
　　C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立；需另行評估
　　D．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整

　　答案：D

　　2004年建筑物的剩余經濟壽命的確定、凈收益的求取、估價結果的確定、新增抵押價值的有限受償權問題、保險價值的確定、土地合并增值收益的確定。

　　2005年抵押評估的風險分析；凈收益、實際利潤、成本的關系；成本法價格的求取、保險價值；、工業(yè)廠區(qū)估價的技術路線、綠地占用對房地產價格的影響。

　　例如（二）某商品住宅小區(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。

　　5.若房地產估價師認為該住宅小區(qū)房地產整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（　）。
　　A．道路擴寬后，交通發(fā)生變化
　　B．綠地率發(fā)生變化
　　C．公共配套設施發(fā)生變化
　　D．土地形狀發(fā)生變化

　　答案：B

　　6.若房地產估價師認為該住宅小區(qū)房地產整體價值增值，其主要原因是（　）。
　　A．噪聲和污染程度發(fā)生變化
　　B．土地形狀發(fā)生變化
　　C．人口密度發(fā)生變化
　　D．出行便捷程度發(fā)生變化

　　答案：D

　　7.房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是（　）。
　　A．由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度
　　B．以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度
　　C．用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度
　　D．用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額度

　　答案：C

　　2006年業(yè)主、承租人的權益租金；高架路對商業(yè)房地產價格影響的問題、在建工程抵押問題。

　　例如（一）甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（　）。
　　A．甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款
　　B．甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保
　　C．該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
　　D．該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

　　答案：B

　　2.下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（?。?br />　　A．該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
　　B．該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
　　C．該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續(xù)
　　D．該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　答案：A

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結果應為（　）。
　　A．抵押價值
　　B．處分抵押物時的市場價值
　　C．抵押價值－處分抵押物的費用及稅費
　　D．處分抵押物時的市場價值－處分抵押物的費用及稅費

　　答案：D

　　4.若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（?。?br />　　A．土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　B．建設工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　C．施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　D．商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

　　答案：D

　　2007建筑物價值含義、建筑物折舊年限的確定、收益價格的求取、20年后的資產價值；估價技術路線、開發(fā)完成后價值的確定、成本法費用的求取；收益價格的求取。

　　2008年樓層價值分配、估價方法選用、產權登記、抵押估價；收益年限、凈收益求取、工業(yè)用途改為商業(yè)用途；土地取得相關稅費、分攤的土地份額、拆遷估價。

　　2009年在建工程抵押、成本法土地價值的求取、利潤的選取、開發(fā)完成后價值的確定；工業(yè)用途房地產估價和拆遷補償；抵押的假設條件、工業(yè)項目的的價格影響因素、再次抵押價值的確定。