第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險

很顯然，投資者在選擇投資機會的過程中，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非惟一的評判標準，還有許多其他因素影響著投資決策。風險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。

一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念

（一）風險的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為10%；物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為20%.因此，可以推斷物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。

當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

（二）風險與不確定性

風險和不確定性有顯著的區(qū)別。風險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

（三）風險分析的目的

風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

1．預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

2．相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大？

3．預期收益的變動性和離散性如何？

由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。

房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈運營收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。

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