十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格�！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》（1997年12月29日中華人民共和國(guó)主席令第92號(hào)公布）第3條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”在房地產(chǎn)價(jià)格方面，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布）第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”可見，從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)又稱最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最低價(jià)格。政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。

十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。

市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。例如，某公司在1990年以500萬元購(gòu)入了某項(xiàng)資產(chǎn)，這筆交易客觀地計(jì)量了該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，會(huì)計(jì)師就將這個(gè)價(jià)值計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中。但是，這500萬元是該項(xiàng)資產(chǎn)1990年的價(jià)值，它與該項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)今的市場(chǎng)價(jià)值也許毫不相干了。另外，會(huì)計(jì)師試圖通過從資產(chǎn)負(fù)債表中定期扣減折舊額來反映該項(xiàng)資產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，1990年購(gòu)買的該項(xiàng)資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價(jià)值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的購(gòu)置價(jià)格。物業(yè)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，其市場(chǎng)價(jià)值比過去的購(gòu)置價(jià)格還要高。

房屋重置價(jià)格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

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