八、城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)（用途）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對(duì)土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化）對(duì)土地價(jià)格有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)土地價(jià)格的影響可從兩個(gè)方面來看：①就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)；②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會(huì)兩敗俱傷，既降低單塊土地的價(jià)格，也會(huì)降低整片土地的利用率，從而使地價(jià)下降。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)成倍上漲。

九、交通管制因素

交通為居民帶來出行便捷，節(jié)約出行時(shí)耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格。但某些物業(yè)所處的位置看起來交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到了交通管制的影響。對(duì)物業(yè)價(jià)格有影響的交通管制，主要有嚴(yán)禁某類車輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。

交通管制對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對(duì)于某些類型的物業(yè)來講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類物業(yè)的價(jià)值，但是對(duì)于另一些類型的物業(yè)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類物業(yè)的價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。

十、心理因素

心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：

①購(gòu)買或出售心態(tài)；

②個(gè)人欣賞趣味（偏好）；

③時(shí)尚風(fēng)氣；

④接近名家住宅心理；

⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。

下面列舉幾種情況：

1．物業(yè)需求者遍尋適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，當(dāng)選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。

2．有時(shí)物業(yè)購(gòu)買者出于自身的急迫需要，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪中只求得到物業(yè)，從而會(huì)抬高價(jià)格。

3．物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，會(huì)故意賤售物業(yè)。

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