（五）建筑物的折舊

1．建筑物折舊的概念和內容

估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內涵不同而有著本質的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

（1）物質折舊：

是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方面來認識和把握。

自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等，它與建筑物的實際年齡（建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)）正相關。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質、使用強度和使用年數(shù)正相關。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災；人為方面的，如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復，但可能仍然有“內傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

（2）功能折舊：

是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。例如，設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，內部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對物業(yè)價值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當?shù)貜S房的標準層高為5m，則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。

（3）經(jīng)濟折舊：

是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。例如，一個高級居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價值下降，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當經(jīng)濟復蘇后，這種經(jīng)濟折舊也就消失了。

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