（五）建筑物的折舊

1．建筑物折舊的概念和內(nèi)容

估價(jià)上的建筑物折舊與會(huì)計(jì)上的建筑物折舊，雖然都稱(chēng)為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值

建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。

（1）物質(zhì)折舊：

是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握。

自然經(jīng)過(guò)的老化主要是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡（建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)）正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的，如失火、碰撞等。對(duì)于這些損毀即使進(jìn)行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門(mén)窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

（2）功能折舊：

是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀(guān)念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)�、電�?huà)線(xiàn)路、有線(xiàn)電視等；辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對(duì)而言其功能就落后了。功能過(guò)剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)物業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，某幢廠(chǎng)房的層高為6m，但如果當(dāng)?shù)貜S(chǎng)房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m，則該廠(chǎng)房超高的1m因不能被市場(chǎng)接受而使其所多花的成本成為無(wú)效成本。

（3）經(jīng)濟(jì)折舊：

是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座工廠(chǎng)，該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價(jià)值下降，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這種經(jīng)濟(jì)折舊也就消失了。

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