三、收益法

（一）收益法概述

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，物業(yè)當(dāng)前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)它所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用，主要是用來推知未來的動向和情勢，解釋未來預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗物業(yè)過去的收益雖然與其當(dāng)期的價值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：

①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；

②預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；

③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

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