三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。

（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

1．金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。

2．信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會(huì)縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動(dòng)不同地域消費(fèi)品的交流，減少勞動(dòng)力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。

3．生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動(dòng)密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。

4．人文環(huán)境的變化。社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

5．自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會(huì)問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會(huì)問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

6．政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無疑會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響（如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展）。土地使用制度改革，同樣會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。

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