二、房地產(chǎn)市場細分

從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

（一）按地域細分

房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產(chǎn)用途細分

由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

（三）按存量增量細分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

（四）按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

（五）按目標市場細分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

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