4．城市規(guī)劃

城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，市場經(jīng)濟(jì)體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖五個(gè)層次，高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。

實(shí)際上，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置，因而也對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃的過程。面對(duì)日益成熟的市場環(huán)境，三個(gè)規(guī)劃和計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的規(guī)劃體系。

5．地價(jià)政策

房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對(duì)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不僅直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，而且對(duì)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)，建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價(jià)來間接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

6．稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界上許多國家和地區(qū)，通過個(gè)人購房稅務(wù)優(yōu)惠政策，有效推動(dòng)了住房自有率的提高。我國1998年以來也曾成功運(yùn)用降低契稅的措施，促進(jìn)了住房二級(jí)市場的發(fā)展；在2005年初運(yùn)用交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上的投機(jī)需求和對(duì)高檔豪華住宅的需求；還從2003年開始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策，準(zhǔn)備通過物業(yè)稅制度的實(shí)施，來調(diào)整居民和機(jī)構(gòu)擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對(duì)土地使用權(quán)出讓收入的依賴，建立起一個(gè)長期穩(wěn)定的地方政府財(cái)政收入來源渠道。

7．租金和價(jià)格控制

租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對(duì)象之一，合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。對(duì)住房價(jià)格的控制，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房價(jià)格的目的，一個(gè)是避免住房價(jià)格泡沫的形成，另一個(gè)是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。

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