三、租戶選擇

租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標(biāo)，是非常關(guān)鍵的。本節(jié)以最重要的兩類經(jīng)營性物業(yè)——寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)為例，介紹租戶選擇中一般性的方法和策略，具體細(xì)節(jié)在第十一章和第十二章展開論述。

正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶并長久與之保持友好關(guān)系也很重視。雖然相對于居住物業(yè)的租戶來說，寫字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開的年度財務(wù)報告），但如果對這些信息研究不夠也可能會給業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)帶來損害。

在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。

四、租金確定與調(diào)整

對于不同的經(jīng)營性物業(yè)類型，租金確定的原則和調(diào)整方法都有差異，這里對其中共同之處作一簡單介紹，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金確定和調(diào)整的具體方法將在第十一章和第十二章詳述。

（一）租金的計算單位和所包含的內(nèi)容

租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。當(dāng)使用毛租金的形式出租物業(yè)時，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租金的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付。而如果業(yè)主提供凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時還會和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項目（如公用面積維護(hù)費(fèi)用）協(xié)商出一個上限，以使租戶對自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個準(zhǔn)確的數(shù)量概念。

（二）基礎(chǔ)租金與附加租金

經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段）。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個基礎(chǔ)租金。

對于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理師在確定各出租單元的具體租金時，常使位置較好的出租單元付出一定的超額租金，用這部分收入來平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠?qū)�業(yè)主和租戶的利益聯(lián)系在一起，使之共同為物業(yè)經(jīng)營效益最大化而努力。

（三）租金的調(diào)整

房地產(chǎn)市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據(jù)市場狀況經(jīng)常對租金水平進(jìn)行調(diào)整。對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶（例如3～5年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。

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