一、房屋租賃合同的概念和法律特征

（一）房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務關(guān)系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權(quán)利與義務作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準則。

經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責任，盡管這種責任根據(jù)業(yè)主的不同要求會有變化，如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理，而另一些則可能與外界的獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀人共同承擔責任。物業(yè)管理者應熟悉房屋租賃的相關(guān)法律及租賃合同的基本條款，以便有效地管理。

（二）房屋租賃合同的法律特征

1．房屋租賃合同是雙務合同

雙務合同是指合同當事人都享有權(quán)利和負有義務的合同。這類合同的每一方當事人既是債權(quán)人又是債務人，而且互為等價關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負有的義務，正是對方應盡的義務和享有的權(quán)利。雙務合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務的情況下，無權(quán)請求對方履行義務而自己卻只有權(quán)利；否則就變成了單務合同。

2．房屋租賃合同是有償合同

有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當事人履行合同義務時應達到和完成的程度及違約責任大小。一般而言，有償合同義務的履行，其完成的程度要高于無償合同，有償合同義務人的違約責任比無償合同義務人的違約責任要重。

3．房屋租賃合同是諾成合同

所謂諾成合同是指當事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當事人意思表示一致，但還須交付標的物，合同才能成立的，稱為實踐合同。這種法律上的分類，主要用于確定合同成立的時間。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

4．房屋租賃合同是要式合同

要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同；法律無明文規(guī)定的，只是當事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當事人應當簽訂書面租賃合同。合同簽訂后要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案，否則，租賃行為法律不予保護。

5．房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

房屋租賃當事人雙方的權(quán)利義務，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

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